Wierzyciel hipoteczny – kim jest, jakie ma prawa i obowiązki?

Jeżeli marzymy o swoim mieszkaniu bądź domku jednorodzinnym, a nie mamy gotówki na realizację tego przedsięwzięcia, możemy skorzystać z kredytu bankowego.

Bank może udzielić nam kredytu, jeżeli wykażemy zdolność kredytową oraz podpiszemy z bankiem umowę, na podstawie której w przypadku niewypłacalności, bank będzie mógł żądać od nas – swojego dłużnika, określonego świadczenia, które musimy spełnić.

Zazwyczaj w umowie kredytowej, kredytobiorca – dłużnik oświadcza, że w celu zabezpieczenia zwrotu udzielonego kredytu ustanawia na określonej nieruchomości hipotekę do wysokości określonej przez bank kwoty. Należy przy tym nadmienić, że „Hipoteka jest w polskim prawie jedynym ustawowo uregulowanym zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomości” (Druk nr 1562 Warszawa, 29 grudnia 2008 r. SEJM RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ VI kadencja).

Z chwilą wpisu hipoteki do księgi wieczystej, bank staje się wierzycielem hipotecznym, a osoba, która otrzymała kredyt hipoteczny, staje się dłużnikiem hipotecznym.

Innymi słowy wierzyciel hipoteczny to zazwyczaj bank, który udzielił kredytu dłużnikowi hipotecznemu i zabezpieczył zwoje wierzytelności prawem zwanym hipoteką. Na mocy tego prawa instytucja/bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (Art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.o.k.w.h).

Kto może być wierzycielem hipotecznym?

Najczęściej wierzycielem hipotecznym jest bank, który udzielając kredytu zabezpieczył swoją wierzytelność prawem, na mocy którego może on dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Oznacza to, że niezależnie od tego czyją własnością stało się np. zakupione na kredyt mieszkanie – bank, aby odzyskać swoje pieniądze może przekazać sprawę w ręce komornika, który aby odzyskać należne bankowi pieniądze sprzeda wskazaną nieruchomość w drodze licytacji.

Wierzycielem hipotecznym może zostać również osoba fizyczna bądź firma kredytowa, o ile zażądała przy udzieleniu pożyczki, ustanowienia hipoteki na nieruchomości.

Przeczytaj: Ustanowienie hipoteki – wpis w księdze wieczystej

Jakie prawa ma wierzyciel hipoteczny?

Wierzyciel hipoteczny (np. bank) posiada swoje prawa i obowiązki, które powinien określić w umowie kredytowej.

Podstawowym prawem wierzyciela, którego wierzytelność została zabezpieczona hipoteką i ujawniona w księdze wieczystej, jest pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Przy czym, dla wierzyciela hipotecznego nie ma znaczenia, kto stał się właścicielem nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę.

W sytuacji, gdy dłużnik hipoteczny stanie się niewypłacalny, wierzyciel hipoteczny, aby odzyskać swoje pieniądze może na podstawie posiadanego prawa przejąć wskazaną nieruchomość, a następnie sprzedać tę nieruchomość i odzyskać swoje pieniądze.

Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego (Art. 74 u.o.k.w.h). Przepis ten ma zastosowanie, gdy hipoteka została ustanowiona za życia spadkodawcy.

Wierzyciel hipoteczny ma prawo roszczenia przeniesienia swojej hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę. Roszczenie to może być ujawnione w księdze wieczystej. Umieszczenie tego roszczenia w księdze wieczystej pozwala na umieszczenie hipoteki w przyrzeczonym miejscu, z chwilą, gdy miejsce to stało się wolne.

Przeczytaj: Opróżnione miejsce hipoteczne – co to oznacza?

Obowiązki wierzyciela hipotecznego wobec dłużnika

Obowiązkiem wierzyciela hipotecznego w stosunku do dłużnika jest zadbanie o zwrot udzielonego kredytu zgodnie z zawartą umową kredytową.

W przypadku, gdy dłużnik zaczyna zalegać z terminową spłatą długu, i dług rośnie, wierzyciel hipoteczny ma prawo do prowadzenia z dłużnikiem negocjacji w sprawie spłaty długu ustalając z nim nowe warunki spłaty kredytu.

W przypadku, gdy negocjacje nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, a dłużnik dalej nie spłaca długu, wówczas wierzyciel hipoteczny może sprawę skierować na drogę sądową.

Po uzyskaniu wyroku sądowego z tytułem wykonawczym, wierzyciel hipoteczny może złożyć wniosek do komornika lub firmy windykacyjnej o wszczęcie egzekucji z majątku dłużnika (zob. Egzekucja z nieruchomości – na czym polega i jak przebiega?).

Komornik wzywa dłużnika, aby ten zapłacił dług w przeciągu dwóch tygodni. Jednocześnie komornik składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla nieruchomości, dla której została ustanowiona hipoteka. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania przez komornika.

Natomiast w stosunku do dłużnika, któremu nie dostarczono wezwania, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia dokumentów przez komornika do zbioru dokumentów.

Należy pamiętać, że w przypadku kredytu hipotecznego, w księdze wieczystej w Dziale IV Hipoteka, na pierwszym miejscu wpisywana jest hipoteka banku. Taka konstrukcja prawa oznacza, że w przypadku, gdy dojdzie do licytacji komorniczej (mieszkania, innej nieruchomości) w pierwszej kolejności swoje pieniądze odzyska bank.

W przypadku, gdy egzekucja z majątku dłużnika nie odbyła się zgodnie z przepisami, wierzyciel hipoteczny zobowiązany jest do zwrócenia wyegzekwowanych środków.

Wierzyciel hipoteczny ma również prawo do zawieszenia lub wstrzymania procedury egzekucyjnej z majątku dłużnika. Może to nastąpić w przypadku, gdy dłużnikowi uda się zawrzeć porozumienie z wierzycielem i uzyskać nowe warunki spłaty kredytu.

Przeczytaj również: Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Księga trzecia. Zobowiązania.
3. Druk nr 1562 Warszawa, 29 grudnia 2008 r. SEJM RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ VI kadencja.

Zdjęcie: Pixabay.com