Egzekucja z nieruchomości – na czym polega i jak przebiega?

W sytuacji, gdy dłużnik zalega ze spłatą zaciągniętego kredytu hipotecznego, wierzyciel (np. bank) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego. Zaspokojenie wierzyciela następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

Zaspokojenie wierzyciela (np. banku) jest konsekwencją przepisu ujętego w Art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.) zgodnie z którym wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, a nie zaspakajać się. Hipoteka bowiem służy zabezpieczeniu wierzytelności, a nie dochodzeniu odzyskania wierzytelności przekazanych właścicielowi nieruchomości np. na zakup tej nieruchomości.

Jeżeli dłużnik nie wywiązuje się z obowiązku spłacenia długu – wierzytelności, wówczas wierzyciel, który posiada hipotekę ustanowioną na nieruchomości dłużnika, musi uzyskać tytuł wykonawczy opatrzony klauzulą wykonalności i na tej podstawie wszcząć postępowanie egzekucyjne.

Przy czym należy podkreślić, że każde inne postępowanie aniżeli postępowanie egzekucyjne zmierzające do zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jest niedopuszczalne. Niedopuszczalne jest zaspokojenie wierzyciela hipotecznego m.in. poprzez:

• zawarcie umowy o zaspokojeniu wierzyciela w sposób inny aniżeli egzekucja,
• umowa o przepadek przedmiotu obciążonego hipoteką na rzecz wierzyciela,
• sprzedaż nieruchomości przez wierzyciela przy ustanowieniu dla niego pełnomocnictwa.

Przebieg egzekucji z nieruchomości

Egzekucja jest czynnością komornika polegającą na zajęciu nieruchomości należącej do dłużnika, zabezpieczeniu jej, a następnie spieniężeniu tej nieruchomości w celu zaspokojenia wierzyciela. Za nieruchomość uznaje się nie tylko dom mieszkalny dłużnika, ale również obiekty posadowione na działce, jak chociażby garaż, wiatę, hale, magazyny, które stanowią własność dłużnika.

Na przeprowadzenie egzekucji na mocy uzyskanego wyroku sądowego upoważnia klauzula wykonalności, która stanowi podstawę wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Dokument – klauzula wykonalności pozwala komornikowi na rozpoczęcie czynności egzekucyjnych.

Przebieg egzekucji z nieruchomości można podzielić na kilka etapów, które omawiamy poniżej.

1. Skierowanie sprawy na drogę sądową w celu uzyskania tytułu egzekucyjnego.

W sytuacji, gdy dłużnik zalega ze spłatą zaciągniętego długu, wierzyciel (np. hipoteczny) może skierować sprawę na drogę sądową. W tym celu wierzyciel (np. bank) składa w sądzie wniosek o uzyskanie tytułu egzekucyjnego. Tytułem egzekucyjnym jest:

• orzeczenie sądu prawomocne (np. nakaz zapłaty) lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu (np. wyrok zaoczny), jak również ugoda zawarta przed sądem;
• orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;
• inne orzeczenia, ugody i akty (np. BTE), które podlegają z mocy ustawy wykonaniu w drodze egzekucji;
• akt notarialny, w którym dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji.

Z tytułu egzekucyjnego musi wynikać wprost, kto jest dłużnikiem, a kto wierzycielem, oraz jaka jest treść roszczenia wierzyciela wobec dłużnika oraz jaki jest obowiązek świadczenia dłużnika wobec wierzyciela.

2. Sądowe nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności

Nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu pozwala na wszczęcie i prowadzenie egzekucji z majątku dłużnika, chyba że klauzula zawiera ograniczenia w tym zakresie. Klauzula wykonalności pozwala na prowadzenie egzekucji przeciwko dłużnikowi i jednocześnie nakazuje urzędom i osobom zainteresowanym wykonanie tytułu egzekucyjnego.

Tytułowi egzekucyjnemu pochodzącemu od sądu, klauzulę wykonalności nadaje sąd pierwszej instancji, w którym sprawa się toczyła lub toczy. Sąd drugiej instancji nadaje klauzulę wykonalności, dopóki akta sprawy znajdują się w tym sądzie.

W przypadku, gdy sąd odmówi nadania klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu, składający wniosek może w ciągu tygodnia od dnia doręczenia postanowienia odmownego złożyć zażalenie na to postanowienie.

Postanowienie o nadanie klauzuli wykonalności odpowiada tylko jednemu i właściwemu tytułowi egzekucyjnemu. W przypadku, gdy na tytule egzekucyjnym nie ma miejsca na wpis klauzuli wykonalności, klauzulę tę właściwy sąd umieszcza na karcie trwale połączonej z tytułem egzekucyjnym. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia.

3. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika

Wierzyciel, który uzyskał klauzulę wykonalności dla tytułu egzekucyjnego, może złożyć w sądzie wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Postępowanie egzekucyjne wskutek wniosku wierzyciela, wszczyna komornik. Komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania, komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty (Art. 924 k.p.c.).

W przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego lub ukończenia egzekucji w inny sposób niż przez umorzenie, komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów. Obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na komorniku (Art. 923).

Przeczytaj: Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości – co oznacza wpis w księdze wieczystej

4. Zajęcie nieruchomości przez komornika

Zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, Art. 925, w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. Natomiast w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany (Art.925).

O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela. Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką.

W przypadku pobrania z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż 3 miesiące lub czynszu dzierżawnego za czas dłuższy niż 6 miesięcy, najemca lub dzierżawca zobowiązani są do zapłaty czynszu do rąk komornika (Art. 929).

5. Wezwanie do spłaty długu

Z chwilą zajęcia nieruchomości, komornik wręcza dłużnikowi wezwanie do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni od dnia wręczenia wezwania.

6. Oszacowanie wartości nieruchomości

Następnym krokiem w postępowaniu egzekucyjnym komornika jest oszacowanie nieruchomości. Oszacowanie nieruchomości następuje wówczas, gdy dłużnik pomimo wezwania do zapłaty nie uiścił swego długu w podanym terminie. Oszacowania nieruchomości dokonuje biegły powołany przez komornika. Oszacowania nie robi się w przypadku, gdy było ono dokonane w okresie sześciu miesięcy przed oszacowaniem dla potrzeb obrotu rynkowego i jego zakres oraz sposób odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości.

7. Obwieszczenie o licytacji nieruchomości

Komornik po uprawomocnieniu się opisu i wartości nieruchomości, wyznacza termin licytacji nieruchomości.
W ogłoszeniu o licytacji nieruchomości podaje się m.in.:

• opis nieruchomości, miejsce jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imiona i nazwisko dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
• czas i miejsce licytacji;
• sumę oszacowania nieruchomości oraz cenę wywoławczą;
• wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć;
• wskazanie czasu, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją będzie można oglądać nieruchomość oraz zapoznać się z aktami postępowania egzekucyjnego;
• wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
• informacja o tym, że jeżeli takie prawa jak: użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.

8. Licytacja komornicza i podział uzyskanej sumy ze sprzedaży nieruchomości

Przebieg licytacji w ogłoszonym do publicznej wiadomości dniu odbywa się pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Przebieg licytacji – dźwięk oraz obraz utrwala się na nośnikach elektronicznych.

W licytacji nie mogą uczestniczyć:

• dłużnik,
• komornik,
• ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
• licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
• osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Nabywcą nieruchomości w trakcie licytacji zostaje osoba, która w przetargu dotyczącym nieruchomości – licytacji zaoferowała najwyższą cenę.

Po uprawomocnieniu się zaoferowanej ceny, komornik wzywa osobę, która wygrała przetarg, aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożyła na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce.

Komornik, na wniosek nabywcy nieruchomości, może wyznaczyć dłuższy termin zapłacenia ceny nabycia nieruchomości.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.

Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

• prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
• służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
• służebność przesyłu.

Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo, jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, prawo spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku, gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Zakończenie licytacji

Zakończenie licytacji z sukcesem pozwala komornikowi na sporządzenie planu podziału uzyskanej ze sprzedaży kwoty.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.

Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono złożenie całej ceny nabycia na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

Podstawa prawa:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zdjęcie: Pexels.com