Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wyraża Art. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, którego treść brzmi:

„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).”

W jakim celu została wprowadzona zasada rękojmi?

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zwana inaczej zasadą wiarygodności ksiąg wieczystych, służy ochronie interesu nabywcy własności lub innego prawa rzeczowego.

„Oznacza to, że rękojmia odnosi się wyłącznie do praw wpisanych w księdze wieczystej, a nie do danych wynikających ze zbioru dokumentów.” (St. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece).

Prawem wpisanym w księdze wieczystej jest prawo:

• własności,
• prawo użytkowania wieczystego,
• prawo własności wyodrębnionego lokalu,
• uprawniony – jednostka samorządowa, której oddano nieruchomość w trwały zarząd.

Prawa te ujawnione są w Dziale II księgi wieczystej „Własność”.

Katalog praw chronionych rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych jest zamknięty do treści zawartej w Art. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Z uwagi na powyższe należy rozumieć, że nie będzie chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych np. dzierżawca, który zawarł umowę dzierżawy z osobą wpisaną jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej, jeżeli właścicielem okaże się ktoś inny.

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w praktyce

Może się zdarzyć, że osoba niebędąca właścicielem nieruchomości, wpisana do księgi wieczystej jako właściciel, zbywa tę nieruchomość nabywcy działającemu w dobrej wierze.

W takiej sytuacji nabywcę chroni zapis Art. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z którym nabywca nieruchomości od osoby wpisanej do księgi wieczystej staje się jej prawowitym właścicielem, pomimo że sprzedający dokonał transakcji nieuczciwie, ukrywając przed nabywcą prawdę.

Zgodnie z interpretacją przepisów Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych rozstrzyga zawsze na korzyść tego, kto jest wpisany do księgi wieczystej jako właściciel (chociażby nim nie był).

Według St. Rudnickiego:

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej, jako ta, której to prawo przysługuje”.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby rękojmia zadziałała?

Aby zadziałało prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych muszą być spełnione następujące przesłanki:

1. Przeniesienie prawa własności, przeprowadzenie transakcji sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić w formie aktu notarialnego.
2. Zbywca nieruchomości w chwili dokonania czynności prawnej musi być wpisany w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel. Nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych ten nabywca nieruchomości, który nabył nieruchomość od osoby niewpisanej do księgi wieczystej jako właściciel.
3. Przeniesienie prawa własności musi nastąpić odpłatnie tzn. za wynagrodzeniem.

Skutki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

1. Nabywca nieruchomości na podstawie Art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece staje się jej prawnym właścicielem i może tym prawem rozporządzać.
2. Rozporządzanie nabytą nieruchomością staje się skuteczne. Właściciel nieruchomości może z tej nieruchomości korzystać zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody.
3. Z chwilą nabycia prawa własności nieruchomości lub innego prawa rzeczowego, na podstawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, prawo niewpisanego właściciela lub innej nieujawnionej osoby uprawnionej wygasa (Art. 155 § 1 i 157 § 2 K.c.)
4. Rękojmi nie można się zrzec.
5. Nabywca nieruchomości na podstawie przepisu Art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie ponosi odpowiedzialności deliktowej (Kodeks cywilny, Art. 415: “Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”) za spowodowaną działaniem tego przepisu szkodę doznaną przez nieujawnionego właściciela, przy czym odpowiedzialności tej nie ponosi także wtedy, gdy można mu przypisać zwykłe niedbalstwo, a więc winę. Pełną odpowiedzialność ponosi natomiast zbywca, jeżeli wiedział lub powinien był wiedzieć o nieprawdziwości wpisu (Art. 471 K.c. ”Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.”).

Przeczytaj: Jak wpisać nowego właściciela nieruchomości w księdze wieczystej?

Wyłączenia rękojmi

Nabywcę nieruchomości obciążonej takimi prawami, jak dożywocie (Art. 908 K.c.), służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu nie chroni prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, chociażby prawa te z chwilą nabycia nieruchomości nie były wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Szczególne znaczenie wymienionych praw wywodzi się stąd, że są one ustanawiane przez sąd na podstawie odrębnych przepisów (Art. 145 i 151 K.c.).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, niezależnie od wpisu, nie działa również przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy.

Takim, m.in. powszechnym prawem obciążającym nieruchomość są podatki. W przypadku nieuiszczenia podatku od nieruchomości, nieruchomość zostaje z urzędu obciążona hipoteką przymusową, a w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada prowadzonej księgi wieczystej, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych jest dokonywane przez złożenie wniosku o wpis do zbioru dokumentów.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (Art. 8 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Wzmianka o wniosku nie jest wpisem, stanowi ona natomiast informację dla zainteresowanych nabyciem nieruchomości, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości i że od tej chwili stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Ujawnienie pełnej treści wzmianki może doprowadzić do zmiany treści księgi wieczystej. Dlatego księgę wieczystą z ujawnioną wzmianką należy traktować z ograniczonym zaufaniem, a wszelkie działania zmierzające do nabycia takiej nieruchomości mogą być obarczone wadą prawną.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta z ujawnioną wzmianką dopóty, dopóki wzmianka nie zostanie wykreślona.

Przeczytaj: Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
3. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz – St. Rudnicki.

Zdjęcie: Pixabay.com