Hipoteka przymusowa – czym jest i jak ją wykreślić z księgi wieczystej?

Hipoteka przymusowa odgrywa rolę szczególnego środka egzekucyjnego, którego celem jest odzyskanie przez wierzyciela długu poprzez obciążenie hipoteką nieruchomości będącej własnością dłużnika. O tym, kiedy może być ustanowiona i jak ją wykreślić z księgi wieczystej, dowiesz się z niniejszego artykułu.

Hipoteka przymusowa ustanowiona na nieruchomości dłużnika traktowana jest jako środek, który ma z jednej strony zabezpieczyć roszczenie wierzycieli, zaś z drugiej zagwarantować pierwszeństwo zaspokojenia w razie sprzedaży nieruchomości w drodze komorniczej licytacji. 

Hipoteka przymusowa nie powstaje w drodze dobrowolnej umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości, lecz w drodze jednostronnej czynności wierzyciela.

Czym jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Definicję hipoteki przymusowej określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.), Art. 109, którego treść brzmi:

1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach w postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

Cechą charakterystyczna hipoteki przymusowej jest to, że powstaje ona na skutek jednostronnej czynności wierzyciela, bez potrzeby uzyskania zgody dłużnika, a czasami nawet wbrew woli dłużnika.

„Celem hipoteki przymusowej jest nie tylko zabezpieczenie roszczeń, ale również egzekucji wierzytelności niespłaconej w terminie.” („Ustawa o księgach wieczystych i hipotece”. Heropolitańska/Tułodziecka).

Każdy wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona sądowym tytułem wykonawczym, z którego wynika uprawnienie o wpis hipoteki przymusowej, może zwrócić się z wnioskiem do sądu o uzyskanie hipoteki przymusowej na nieruchomości należącej do dłużnika.

Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:

• nieruchomość (także część ułamkowa nieruchomości),
• użytkowanie wieczyste,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Kiedy może być ustanowiona hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa może być ustanowiona m.in. w przypadku, gdy:

• podatnik lub inny podmiot obowiązany do zapłaty podatku, zaliczki na podatek lub raty podatku bez złożenia deklaracji, obowiązku tego nie wykonał w całości lub w części. Organem, któremu przysługuje hipoteka przymusowa z tytułu niezapłaconych przez podatnika należnych podatków jest Skarb Państwa (zobacz: hipoteka przymusowa ustanowiona przez ZUS, hipoteka przymusowa ustanowiona przez Urząd Skarbowy) oraz jednostka samorządu terytorialnego (gmina);
• dłużnik (obowiązany) nie spłacił swojego długu wobec wierzyciela (osoby fizycznej) i zachodzi konieczność zabezpieczenia roszczeń pieniężnych;
• dłużnik osobisty banku, który w uzgodnionym z bankiem terminie nie wywiązał się z zapłaty zobowiązania.

W jaki sposób ustanawiana jest hipoteka przymusowa?

Hipotekę przymusową może uzyskać wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Do często spotykanych sytuacji ustanowienia hipoteki przymusowej dochodzi w wyniku rozliczeń finansowych np. pomiędzy partnerami biznesowymi. Jeżeli na skutek sporu pomiędzy tymi osobami nie dochodzi do zawarcia ugody bądź do porozumienia i odzyskania przez jednego z partnerów biznesowych środków finansowych, wówczas wierzyciel może dochodzić odzyskania swoich należności sądownie, w drodze ustawienia hipoteki przymusowej na nieruchomości należącej do dłużnika.

Rozpoczęcie postępowania sądowego wymaga złożenia przez powoda w sądzie właściwym miejscowo dla miejsca zamieszkania dłużnika, pozwu przeciwko dłużnikowi. Z treści pozwu powinno wynikać, czego powód żąda od pozwanego, a więc powinny znaleźć się tutaj informacje o wartości przedmiotu sporu, czyli kwocie, o którą toczy się spór w sądzie. Należy mieć na uwadze, że do wartości przedmiotu sporu nie dolicza się odsetek.

Właściwe ustalenie wartości przedmiotu sporu jest bardzo istotne, ponieważ decyduje np. o tym, do jakiego sądu należy skierować sprawę (sąd rejonowy lub okręgowy) albo o wysokości opłaty od pozwu. Przykładowo sprawę o prawa majątkowe (np. zapłatę za zaległą fakturę), w której wartość przedmiotu sporu przewyższa 75 tys. zł w pierwszej instancji trzeba kierować do sądu okręgowego, natomiast pozostałe sprawy o zapłatę rozpoznaje najczęściej sąd rejonowy.

Wierzyciel składając pozew do sądu może skorzystać z formularza udostępnionego na stronie internetowej umieszczonej pod adresem: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/156 w zakładce „Katalog usług” .

Pozew powinien zawierać w swej treści:

1. Miejscowość oraz datę sporządzenia pozwu.
2. Adresy miejsca zamieszkania stron i dane osobowe stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników, jeżeli istnieją.
3. Numer Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) lub numer identyfikacji podatkowej (NIP) powoda będącego osobą fizyczną, jeżeli jest on obowiązany do jego posiadania lub posiada go nie mając takiego obowiązku lub Numer w Krajowym Rejestrze Sądowym, a w przypadku jego braku – numer w innym właściwym rejestrze, ewidencji lub NIP powoda niebędącego osobą fizyczną, który nie ma obowiązku wpisu we właściwym rejestrze lub ewidencji, jeżeli jest on obowiązany do jego posiadania.
4. Opis przedmiotu sporu.

Pozew musi również zawierać:

1. Dokładnie określone żądanie, a w sprawach o prawa majątkowe także oznaczenie wartości przedmiotu sporu, chyba że przedmiotem sprawy jest oznaczona kwota pieniężna.
2. Przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, a w miarę potrzeby uzasadniających również właściwość sądu.
3. Informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku, gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia.

Dodatkowo pozew może zawierać wnioski o zabezpieczenie powództwa, nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności i przeprowadzenie rozprawy w nieobecności powoda oraz wnioski służące do przygotowania rozprawy, a w szczególności wnioski o:

• wezwanie na rozprawę wskazanych przez powoda świadków i biegłych;
• dokonanie oględzin;
• polecenie pozwanemu dostarczenia na rozprawę dokumentu będącego w jego posiadaniu, a potrzebnego do przeprowadzenia dowodu, lub przedmiotu oględzin;
• zażądanie na rozprawę dowodów znajdujących się w sądach, urzędach lub u osób trzecich.

Do pozwu należy dołączyć:

• odpisy załączników;
• potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej. Należy pamiętać, że sąd nie podejmie żadnej czynności, jeżeli pismo – pozew nie zostanie opłacony.

Jeżeli w pozwie, powód powołuje się na dokumenty (np. umowy, faktury), to należy je dołączyć do pozwu w oryginale lub w uwierzytelnionej kopii.

W wyniku rozprawy, sąd wyda nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym albo nakazowym, zgodnie z treścią pozwu.

W nakazie zapłaty sąd orzeka, że pozwany ma w terminie oznaczonym w nakazie zaspokoić roszczenie w całości wraz z kosztami albo wnieść w tym terminie sprzeciw (w postępowaniu upominawczym) albo zarzuty (w postępowaniu nakazowym).

Odpis nakazu zapłaty otrzymuje powód i pozwany.

Nakaz zapłaty, przeciwko któremu w całości lub w części nie wniesiono skutecznie sprzeciwu (w postępowaniu upominawczym) albo zarzutów (w postępowaniu nakazowym), ma skutki prawomocnego wyroku.

Prawomocny nakaz zapłaty jest tytułem egzekucyjnym z chwilą nadania temu dokumentowi klauzuli wykonalności. Klauzula wykonalności zawiera stwierdzenie, że tytuł egzekucyjny uprawnia do egzekucji. Klauzulę wykonalności podpisuje sędzia albo referendarz sądowy. Pełny tekst klauzuli wykonalności określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 6 sierpnia 2014 r. w sprawie określenia brzmienia klauzuli wykonalności.

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonalności, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę przymusową na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Stanowi o tym wspomniany na wstępie Art. 109 u.k.w.h.

Innymi słowy, uzyskanie tytułu egzekucyjnego z klauzulą wykonalności upoważnia wierzyciela do złożenia wniosku w sądzie wieczystoksięgowym o ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika – właściciela tej nieruchomości.

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej

Dla ustanowienia hipoteki przymusowej niezbędny jest wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej własnością dłużnika.

W celu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej własnością dłużnika należy w sądzie wieczystoksięgowym, w którym prowadzona jest księga wieczysta, złożyć wniosek o wpis hipoteki przymusowej.

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej składa się na formularzu KW-WPIS. Formularz KW-WPIS można pozyskać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (POBIERZ).

We wniosku należy podać wysokość hipoteki przymusowej nie wyższą niż wynikającą z dokumentu stanowiącego podstawę wpisu hipoteki przymusowej.

Do wniosku o uzyskanie hipoteki przymusowej, należy dołączyć oryginał tytułu wykonawczego, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności (przepisy o postępowaniu egzekucyjnym) oraz dowód opłaty sądowej w wysokości 200 zł.

Uprawnienie wnioskodawcy do żądania ustanowienia hipoteki przymusowej na podstawie Art. 109 u.k.w.h. powinno jednoznacznie wynikać z tytułu wykonawczego, a nie z innych dokumentów.

Co ważne, do ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika nie jest potrzebna zgoda dłużnika, albowiem cechą hipoteki przymusowej jest to, że powstaje ona bez jego udziału i jego woli.

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

Nieruchomość obciążona hipoteką przymusową może być przedmiotem sprzedaży, jednakże czy zostanie sprzedana zależy tylko i wyłącznie od kupującego. Konsekwencje nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową mogą być dla nabywcy takiej nieruchomości bardzo bolesne. Zgodnie z obowiązującym prawem nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką (umowną czy też przymusową) z chwilą jej nabycia wchodzi w prawa dłużnika, przejmuje na siebie obowiązek spłacenia wierzyciela.

Zmiana właściciela nieruchomości nie ma wpływu na dalsze istnienie hipoteki. Wierzyciel może zaspokoić się bezpośrednio z nieruchomości niezależnie od tego czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Należy nadmienić, że nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową nie jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dlatego tak ważne jest, aby przed nabyciem nieruchomości dotrzeć do prowadzonej dla tej nieruchomości księgi wieczystej i dokładnie zapoznać się z treścią każdego z czterech działów księgi wieczystej. Wnikliwa analiza wpisów ujawnionych w treści księgi wieczystej pozwoli niejednokrotnie na uniknięcie bardzo przykrych niespodzianek po nabyciu nieruchomości.

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

Pomimo, że zgodnie z Art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, to jednak proces wykreślenia hipoteki nie przebiega automatycznie, a dla jej fizycznego wykreślenia niezbędne jest wykreślenie hipoteki przymusowej na wniosek zainteresowanego, tj. dłużnika.

Aby mogło dojść do fizycznego wykreślenia hipoteki przymusowej z księgi wieczystej, niezbędne jest złożenie w sądzie, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla wskazanej nieruchomości, stosownego wniosku. Z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości obciążonej tym prawem występuje dłużnik – właściciel nieruchomości obciążonej, po uzyskaniu zgody wierzyciela.

Wniosek w sprawie wykreślenia hipoteki przymusowej składa się na formularzu KW-WPIS (wykreślenie jest wpisem), który można pozyskać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (POBIERZ).

We wniosku KW-WPIS powinny się znaleźć następujące dane:

• numer księgi wieczystej,
• pełne dane osobowe dłużnika,
• stwierdzenie przez dłużnika (w oparciu o zaświadczenie wierzyciela) całkowitej spłaty długu objętego hipoteką,
• zgoda wierzyciela na wykreślenie z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości należącej do dłużnika długu hipotecznego.

Do wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej należy dołączyć zaświadczenie bądź oświadczenie, w którym wierzyciel (np. bank, ZUS, KRUS, US) stwierdza, że dłużnik z dniem…. dokonał spłaty całkowitego zadłużenia i w związku z powyższym wierzyciel wyraża zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej o numerze ……. prowadzonej dla nieruchomości, długu hipotecznego w wysokości …… zł.

Dołączone do wniosku KW-WPIS zaświadczenie – wydane przez wierzyciela, powinno być przedłożone w sądzie w oryginale, a w przypadku zaświadczenia wydanego przez bank, do wniosku o wpis powinien być dołączony dokument – upoważnienie dla podpisującego uwiarygodnione podpisem notariusza.

W zakresie formy dokumentów będących podstawą wykreślenia hipoteki przymusowej zastosowanie ma przepis Art. 31 ustawy u.k.w.h.

W przypadku zbycia/nabycia nieruchomości, wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej może być zawarty w akcie notarialnym – umowie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową.

W obu przypadkach należy liczyć się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie hipoteki przymusowej. Na dzień dzisiejszy od wniosku o wykreślnie hipoteki z księgi wieczystej pobiera się połowę opłaty należnej od wpisu ograniczonego prawa rzeczowego, tj. 100 zł. (Art. 42 w związku z Art. 46. „Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.”).

Jaka może być maksymalna wysokość hipoteki przymusowej?

Wysokość hipoteki przymusowej została określona ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Ustawodawca w Art. 110 cytowanej ustawy stwierdził, że:

“Wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.”

Zazwyczaj sumę hipoteki przymusowej, wynikającą z orzeczenia sądu, stanowi należność główna, odsetki skapitalizowane na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki, koszty postępowania sądowego oraz połowa z sumy należności głównej, skapitalizowanych odsetek, kosztów postępowania sądowego.

Przeczytaj: Wykreślenie hipoteki bez zgody wierzyciela

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
3. Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
4. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz” – Heropolitańska Izabela, Tułodziecka Agnieszka, Hryćków-Mycka Katarzyna, Kuglarz Paweł.

Zdjęcie: Pixabay.com