Dziedziczenie nieruchomości – wpis prawa własności do księgi wieczystej

Wraz ze śmiercią osoby bliskiej pojawia się pytanie, kto przejmie po niej nieruchomość – mieszkanie czy dom jednorodzinny. Ważne, aby osoba, która otrzymała spadek w postaci nieruchomości, zadbała o ujawnienie swego prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. W razie braku księgi wieczystej, obowiązek złożenia wniosku do Sądu Rejonowego o założenie księgi wieczystej i wpisu prawa własności ciąży na spadkobiercy.

Obowiązek spadkobiercy ujawnienia swojego prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej

Przez pojęcie dziedziczenia rozumie się przejęcie ogółu praw i obowiązków zmarłego na jedną lub kilka osób.
W myśl obowiązujących przepisów w Polsce do dziedziczenia dochodzi z samego prawa, jest to tzw. dziedziczenie ustawowe (zob. „Dziedziczenie ustawowe – kto po kim dziedziczy?„), jak również dziedziczenie z testamentu.

Jeżeli z woli testatora bądź w wyniku dziedziczenia ustawowego spadkobierca otrzymał majątek w postaci nieruchomości – mieszkania czy domku jednorodzinnego, musi pamiętać o ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej prowadzonej dla darowanej mu nieruchomości.

Obowiązek ten wynika z przepisów Art. 35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.), który mówi, że właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej niezależnie od tego czy dla nieruchomości – gruntowej, budynkowej i lokalowej jest prowadzona księga wieczysta.

Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, to obowiązkiem właściciela nieruchomości jest niezwłoczne złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej i ujawnienie w niej swego prawa własności.

Celem tego przepisu jest zapewnienie zgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, jak również usprawnienie postępowania wieczystoksięgowego.

Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której do nabycia prawa własności nieruchomości (gruntowej, budynkowej czy lokalowej) dochodzi przez czynność prawną w drodze aktu notarialnego. W takim przypadku ujawnienie prawa własności do nieruchomości w księdze wieczystej ciąży na notariuszu (Art. 92, § 4, Prawo o notariacie).

Obowiązek ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej dotyczy nie tylko nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia, ale również w drodze zasiedzenia, uwłaszczenia, czy odzyskania wywłaszczonej nieruchomości.

Odpowiedzialność i kara grzywny za brak ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej

W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie ujawni swego prawa w księdze wieczystej, i na skutek niewykonania tego obowiązku bądź na skutek opieszałości, osoba trzecia doznała szkody, to wówczas właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za jej powstanie.

Odpowiedzialność właściciela na podstawie tego przepisu (Art. 35 u.k.w.h.) jest odpowiedzialnością deliktową, przez co należy rozumieć, że osoba trzecia, która doznała szkody musi udowodnić wszystkie przesłanki odpowiedzialności w tym powstanie szkody oraz elementy winy.

Przepis ujęty w Art. 35 u.k.w.h. byłby martwy, gdyby nie Art. 36, ust. 4 u.k.w.h., zgodnie z którym organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia mają obowiązek zawiadomienia sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.

W razie otrzymania zawiadomienia, sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia w Dziale III księgi wieczystej informującego, że stan prawny ujawniony w treści księgi wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jednocześnie sąd wymienia prawo, przeciwko któremu ostrzeżenie zostało skierowane.

Wraz z wpisem ostrzeżenia do księgi wieczystej, właściciel nieruchomości otrzymuje zawiadomienie o wpisie, a w nim pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.

Jeśli właściciel nie dostosuje się do treści zawiadomienia sąd może opieszałemu właścicielowi wymierzyć grzywnę w wysokości od 500 zł do nawet 10 000 zł. Zastosowanie grzywny wobec opieszałego właściciela nieruchomości ma na celu spowodowanie ujawnienia prawa własności.

W razie ujawnienia przez właściciela prawa własności nieruchomości, grzywny uiszczone mogą być umorzone w całości lub w części.

Skutkiem pojawienia się w księdze wieczystej ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, w dalszym ciągu funkcjonuje natomiast wynikające z Art. 3 u.k.w.h. domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (Art. 3, ust. 1 u.k.w.h.), funkcjonuje nieustannie aż do wykreślenia lub zmiany wpisu.

Nabycie spadku – czynności spadkobiercy

Niezależnie od tego, czy nabycie prawa własności do nieruchomości nastąpiło w drodze testamentu czy też w drodze ustawowej, w każdym przypadku należy potwierdzić prawo do spadku.

Prawo do spadku można potwierdzić sądownie bądź u notariusza.

Droga sądowa jest wybierana w przypadku wystąpienia sporu co do kręgu spadkobierców bądź wysokości przypadających udziałów, lub też, gdy spadkobiercy są nieznani. W drodze postępowania nieprocesowego sąd ustala krąg spadkobierców oraz określa przypadające im udziały w spadku.

Aby potwierdzić prawo do spadku w sądzie, należy w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku.

We wniosku należy wskazać:

• datę i miejsce śmierci spadkodawcy,
• miejsce ostatniego pobytu spadkodawcy,
• dane osób, które zostały powołane do spadku,
• informację o tym, czy spadkodawca pozostawił testament, jeżeli tak, to dokument ten należy dołączyć do wniosku,
• informację dotyczącą stanu cywilnego i rodzinnego spadkodawcy,
• informację, ile razy spadkodawca wstępował w związek małżeński,
• informację o tym, czy w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne,
• informację, czy któryś ze spadkobierców został uznany przez spadkodawcę za niegodnego dziedziczenia oraz czy spadkodawca zawierał umowę, z którymkolwiek spadkobiercą o zrzeczenie się dziedziczenia.

Do wniosku należy dołączyć akt zgonu spadkodawcy, akty urodzenia, a w przypadku zamężnych kobiet akty małżeństwa spadkobierców.

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku podlega opłacie sądowej w wysokości 100 zł. Dodatkowo wnioskodawca musi uiścić opłatę w wysokości 5 zł związaną z wpisem postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku do Rejestru spadkowego.

Dokument – akt poświadczenia dziedziczenia może również sporządzić, na wniosek spadkobiercy, notariusz.

Spadkobierca, który otrzymał prawo własności do nieruchomości w drodze testamentu bądź w drodze dziedziczenia ustawowego, może starać się o sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza.

Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia wymaga umówienia terminu spotkania u notariusza oraz stawienia w kancelarii notarialnej wszystkich osób mogących być spadkobiercami. 

Przed wydaniem przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia należy w sekretariacie biura notarialnego przedłożyć:

• odpis aktu zgonu,
• akt małżeństwa

oraz

• akty urodzenia spadkobiercy(ców).

Także, jeżeli spadkodawca pozostawił po sobie testament, dokument ten należy przedłożyć notariuszowi.

Spadkobierca powierzając sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia notariuszowi, może znacznie szybciej otrzymać ten dokument, jednakże cena, jaką będzie zobowiązany uiścić za tę czynność, będzie wyższa od tej, jaką uiściłby za tę samą sprawę w postępowaniu sądowym.

Notariusz sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia wówczas, jeżeli wszyscy spadkobiercy będą zgodni, co do sposobu dziedziczenia. W przypadku braku zgody pomiędzy spadkobiercami, sprawę powinien rozstrzygnąć sąd.

Niezależnie od tego, jak doszło do dziedziczenia, czy w drodze dziedziczenia ustawowego czy też dziedziczenia testamentowego, każda forma nabycia spadku podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami nabycie spadku należy zgłosić do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości w terminie:

• 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego nabycie spadku,
• 6 miesięcy od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

Sąd po wydaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, jak również notariusz po sporządzeniu i zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia, zgodnie z Art. 36 u.k.w.h., zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości.

Sąd wieczystoksięgowy po otrzymaniu tej informacji – zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości dokonuje z urzędu wpisu ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej informującego, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności nieruchomości nabytej w drodze spadku

Zgodnie z obowiązującym przepisami ujętymi w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Art. 35 i 36, właściciel nieruchomości, który nabył prawo własności do nieruchomości w drodze spadku, powinien niezwłocznie złożyć w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości, wniosek o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej.

Natomiast, jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej właściciel prawa własności nabytego w drodze spadku powinien w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla tej nieruchomości i wpis prawa własności.

Wniosek o ujawnienie właściciela w księdze wieczystej należy złożyć na urzędowym formularzu KW-WPIS. Do wniosku KW-WPIS należy dołączyć w oryginale dokument:

• zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia
  lub
• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Formularz wniosku KW-WPIS można pozyskać korzystając ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ) lub pobrać w sekretariacie sądu wieczystoksięgowego.

Formularz wniosku KW-WPIS należy wypełnić w języku polskim, czytelnie, drukowanymi literami, bez skreśleń i poprawek, na maszynie, na komputerze lub ręcznie zgodnie z opisem pól formularza.

Wnioskodawca wypełnia tylko pola jasne formularza, a pola niewypełnione powinien przekreślić.

W przypadku, gdy spadkobierców jest więcej niż jeden, należy do wniosku o wpis prawa własności dołączyć formularz KW-ZAD.

W formularzu KW-ZAD, w pierwszej kolejności należy wpisać oznaczenie sądu i wydziału, do którego składany jest wniosek, a więc nazwę sądu oraz wydział ksiąg wieczystych.

Następnie należy wpisać numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości odziedziczonej.

Przed wpisaniem numeru księgi wieczystej należy sprawdzić czy jest to już nowy numer elektronicznej księgi wieczystej czy też jeszcze numer księgi wieczystej prowadzonej w formie papierowej. Dla przypomnienia, numer księgi wieczystej prowadzonej w systemie elektronicznym składa się z trzech członów, tj.:

• czteroznakowego kodu wydziału sądu, w którym znajduje się księga wieczysta (bądź, w którym księga była zakładana (wykaz kodów znajduje się w załączniku nr 1 do Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.02.2016r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym);
• właściwego numeru księgi wieczystej odpowiadającego numerowi nadanemu w repertorium ksiąg wieczystych danego wydziału (w przypadku ksiąg wieczystych, które prowadzone były wcześniej jest to numer, który był umieszczony na okładce księgi wieczystej uzupełniony zerami do ośmiu znaków);
• cyfry kontrolnej nadawanej w chwili zakładania księgi wieczystej w postaci elektronicznej.

Następnie, przechodząc do sekcji wniesienia żądania należy przekreślić treść żądania:

• „Odłączenie /wyodrębnienie części nieruchomości i przyłączenie tej części do innej, istniejącej księgi wieczystej”
• „Sprostowanie oznaczenia nieruchomości/ujawnienie budynku lub urządzenia”.

Treść wniosku o wpis właściciela nieruchomości należy umieścić w polu „Wpis właściciela (współwłaściciela), użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego), uprawnionego
(współuprawnionego)”. Należy wyraźnie zaznaczyć przyporządkowany do tej treści kwadrat.
Następnie, należy wypełnić formularz KW-ZAD – żądanie wpisu w księdze wieczystej.

Treść żądania należy wpisać w pierwszym polu formularza KW-ZAD. Żądając wpisu siebie, jako nowego właściciela nieruchomości, należy wpisać treść (przykład):

W związku z odziedziczeniem po … (podać nazwisko i imię osoby – spadkodawcy) nieruchomości opisanej w księdze wieczystej oznaczonej numerem //*, wnoszę o wpisanie mnie Jana Nowaka, syna (podać imię ojca i matki) o nr PESEL, jako właściciela nieruchomości opisanej w księdze wieczystej o wskazanym wyżej numerze.

Jako dowód potwierdzający moje prawo do dziedziczonego spadku, dołączam w załączeniu postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia …. sygn. akt……… .

Wartość odziedziczonej przeze mnie nieruchomości to ……… zł.

W przypadku, gdy właścicieli nieruchomości jest kilku, należy podać udział każdego z nich. (Przykładowa treść żądania: Zgodnie z postanowieniem sądu spadku o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia ….sygn. akt, wnoszę o wpisanie ……..jako współwłaściciela(li) 1/5 nieruchomości.).

Po wpisaniu żądania nowego właściciela nieruchomości należy przystąpić do wypełnienia formularza w zakresie danych wnioskodawcy.

Wnioskodawcą zawsze jest osoba składająca wniosek, a pozostałe osoby, np. współwłaściciele, powinni być wpisywani jako uczestnicy postępowania.

Dane uczestników postępowania należy wpisać zgodnie z wytycznymi ujętymi w formularzu. W przypadku, gdy formularz ma zbyt mało pól, należy skorzystać z formularza KW-WU (Wnioskodawca – uczestnik postępowania).

Następnym krokiem na drodze wypełniania wniosku KW-WPIS jest uzupełnienie sekcji „Wykaz dokumentów dołączonych do wniosku”.

W wykazie dokumentów należy wpisać zarówno wypełnione formularze, jak i dokumenty, które stanowią załączniki do wniosku. Oznaczając dokumenty należy wskazać ich nazwę, numer, datę wydania /sporządzenia, nazwę organu, który wydał dokument oraz kto sporządził dokument.

Wszystkie dokumenty/załączniki dołączone do wniosku KW-WPIS i wniesione do sądu wieczystoksięgowego powinny być w oryginale.

Wniosek KW-WPIS jak i inne dołączone do tego wniosku formularze należy podpisać pełnym imieniem i nazwiskiem, wpisać datę sporządzenia wniosku, tj. dzień, miesiąc, rok oraz złożyć własnoręczny podpis.

Opłata od wniosku KW-WPIS o wpis w księdze wieczystej własności na podstawie dziedziczenia

Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobierana jest jedna opłata stała w wysokości 150,00 zł niezależnie od liczby udziałów w tych prawach ( Art. 42. 2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Opłatę od wniosku KW-WPIS można wnieść na rachunek bankowy sądu wieczystoksięgowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej lub w formie znaków sądowych, które można nabyć w kasie sądu.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej można złożyć osobiście lub wysłać pocztą.

Do wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej nowego właściciela, należy dołączyć wszystkie wyżej wymienione formularze i dokumenty wskazane w wykazie dokumentów dołączonych do wniosku, a w przypadku wniesienia opłaty na rachunek bankowy sądu, do wniosku należy dołączyć dowód wniesienia tej opłaty.

Ujawnienie nowego właściciela w Dziale II księgi wieczystej

Z chwilą zarejestrowania przez sąd wniosku o ujawnienie nowego właściciela, w Dziale II księgi wieczystej w rubryce „Wzmianka” pojawi się informacja o wniosku obejmująca dane,
takie jak: kod wydziału, kolejny numer dziennika ksiąg wieczystych (Dz.Kw), dwie końcowe cyfry danego roku, numer żądania oraz opisowe wskazanie rodzaju żądania.

W polu „Chwila zamieszczenia wzmianki w księdze wieczystej” pojawi się data, godzina, minuta i sekunda zamieszczenia wzmianki w księdze wieczystej.

Opis wzmianki pojawi się odpowiednim polu dopiero po rejestracji szczegółowej wniosku po nadaniu wnioskowi numeru w Dz.Kw.

Ujawnienie nowego właściciela w Dziale II księgi wieczystej nastąpi dopiero po rozpoznaniu wniosku przez Sąd i w kolejności wpływu wniosków o wpis do księgi wieczystej.

Czas rozpatrzenia wniosku o wpis do księgi wieczystej nowego właściciela nieruchomości jest uzależniony od obłożenia sądu wnioskami.

Sąd zawiadamia o dokonanym wpisie wnioskodawcę oraz wszystkie osoby (uczestników postępowania sądowego), których prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej.

W przypadku stwierdzenia we wniosku KW-WPIS braków, sąd zwróci wniosek na adres wnioskodawcy i wskaże w nim, co należy poprawić. Na poprawę wniosku wnioskodawca ma 7 dni. Po upływie tego terminu sąd zwróci fizycznie złożony wniosek bez rozpatrzenia. Jednocześnie wnioskodawca powinien otrzymać zwrot wniesionej opłaty.

W przypadku, gdy do wniosku dołączono dokumenty w kserokopiach lub ich nie dołączono, wniesiona opłata przepada w całości.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie

Zdjęcie: Pexels.com