Kto jest właścicielem mieszkania – jak to sprawdzić?

Kto jest właścicielem mieszkania? Jest to zazwyczaj pierwsze pytanie, jakie zadaje sobie osoba, która zamierza nabyć mieszkanie na rynku wtórnym. Chęć poznania nazwiska właściciela lokalu nie wynika ze zwykłej ciekawości, lecz jest podyktowana koniecznością sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Poznanie właściciela mieszkania jest obowiązkiem każdego, kto ubiega się o nabycie lokalu przeznaczonego na sprzedaż.

Gdzie szukać informacji, kto jest właścicielem mieszkania?

W sytuacji, gdy zamierzamy nabyć mieszkanie na rynku wtórnym bądź wynająć lokal na cele mieszkaniowe, w pierwszej kolejności staramy się ustalić nazwisko właściciela mieszkania.

Możemy to zrobić na kilka sposobów, tj. pytając sąsiadów lub znajomych właściciela mieszkania bądź, jeżeli mieszkanie zostało wystawione na sprzedaż przez agencję nieruchomości, dotrzeć do właściciela agencji i próbować dowiedzieć się, jak nazywa się właściciel mieszkania, które zamierza sprzedać.

Bardziej oficjalną formą zmierzającą do znalezienia nazwiska właściciela mieszkania jest dotarcie do księgi wieczystej prowadzonej dla danego lokalu.

Numer księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania – nieruchomości można uzyskać w Sądzie Rejonowym, wydziale wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej bądź w Starostwie Powiatowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Należy nadmienić, że z uwagi na obowiązujące przepisy o ochronie danych osobowych, nazwisko właściciela nieruchomości jest traktowane, jako informacja poufna i może być udostępnione tylko wnioskodawcy, który wykaże się interesem prawnym.

W przypadku, gdy mieszkanie nie posiada założonej księgi wieczystej, informacji odnośnie właściciela mieszkania należy szukać w spółdzielni mieszkaniowej.

Pojęcie interesu prawnego pokrywa się z pojęciem zainteresowania w sprawie w znaczeniu ujętym w Art. 510 § 1. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w myśl którego:

„Zainteresowanym w sprawie jest każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania, może on wziąć udział w każdym stanie sprawy aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji. Jeżeli weźmie udział, staje się uczestnikiem. Na odmowę dopuszczenia do wzięcia udziału w sprawie przysługuje zażalenie”.

Oznacza to, że w przypadku np. wniosku o ujawnienie numeru księgi wieczystej zainteresowanym w sprawie będzie zawsze notariusz, jako osoba zaufania publicznego oraz osoba, której prawo jest wpisane w księdze wieczystej, a więc może to być wierzyciel właściciela nieruchomości, bank, w którym właściciel stara się o kredyt, jak również może to być pośrednik w sprzedaży nieruchomości, który jest zainteresowany sprzedażą nieruchomości, od której należy mu się prowizja.

Interesem prawnym zawsze wykaże się właściciel nieruchomości, osoba na rzecz której w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisane są prawa, ostrzeżenia, prawa osobiste i roszczenia czy wzmianki o wniosku.

Pozostałe osoby, które chcą poznać nazwisko właściciela nieruchomości, muszą na żądanie pracownika Sądu Rejonowego prowadzącego księgi wieczyste czy Starostwa Powiatowego prowadzącego ewidencję gruntów i budynków, złożyć wyjaśnienie, w jakim celu niezbędne są im dokumenty, w których znajdują się informacje niejawne takie jak nazwisko właściciela (i inne informacje) nieruchomości – mieszkania. Jeżeli wyjaśnienie okaże się niewystarczające, pracownik może poprosić wnioskodawcę o okazanie dokumentu w celu wykazania przez wnioskodawcę rzeczywistej przyczyny zainteresowania sprawą.

Przeczytaj: Księgi wieczyste po numerze działki lub adresie – jak szukać?

Księga wieczysta –  gdzie znaleźć dane właściciela nieruchomości?

Informacje o tym, kto jest właścicielem mieszkania, znajdujemy w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, funkcjonującej obecnie w formie elektronicznego rejestru publicznego.

W Polsce księgi wieczyste są zakładane oraz prowadzone w oparciu o ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) oraz rozporządzeniach wykonawczych do tej ustawy. Podstawowym celem ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, który zapewnienia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Strukturę księgi wieczystej (budowę księgi wieczystej) określa Art. 25 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Dane o właścicielu bądź właścicielach nieruchomości odnajdziemy w Dziale II księgi wieczystej pt. „Własność”. Zanim jednak dotrzemy do wpisów ujawnionych w dziale II księgi wieczystej, powinniśmy zapoznać się zarówno z treścią okładki jak i z treścią pozostałych działów księgi wieczystej.

W myśl Art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1) Dział I księgi wieczystej składa się z działów I-O „Oznaczenie nieruchomości” oraz działu I-Sp „Spis spraw związanych z nieruchomością”.

W dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” znajdują się informacje wskazujące na położenie nieruchomości oraz oznaczenie nieruchomości. Informacje te pochodzą z właściwych dokumentów prowadzonych przez Państwową Ewidencję Gruntów i Budynków.

W dziale I-Sp „Spis spraw związanych z nieruchomością” znajdują się informacje o prawach przysługujących właścicielowi (każdoczesnemu) nieruchomości władnącej (chodzi o służebności gruntowe). Te same prawa, jako obciążenia obcych nieruchomości, ujawniane są w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla ujawnienia stanu prawnego nieruchomości obciążonej. Dzięki takiej konstrukcji księgi wieczystej, uważa się, że częściami składowymi księgi wieczystej są również prawa związane z jej własnością (Art. 50 ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny).

Istotnym jest, że dokonanie wpisu w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej bez ujawnienia prawa w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej, nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

2) Dział II księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące własności oraz użytkowania wieczystego. To właśnie w tym dziale odnajdziemy wpisy:

• wskazujące uprawnionych do nieruchomości z tytułu własności,
• wysokość udziałów wszystkich uprawnionych,
• wpisy dotyczące użytkowania wieczystego,
• podstawę prawną, którą stanowią w szczególności akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzje administracyjne bądź zaświadczenia.

Ujawnienie prawa własności osoby fizycznej następuje poprzez wpisanie jej imion (pierwsze i drugie) nazwisko (oba człony nazwiska złożonego), imię ojca, i imię matki oraz numer ewidencyjny PESEL:

Przykład*:

Istotną informacją dla potencjalnego nabywcy nieruchomości jest wpis ujawniający współwłasności.

Własność nieruchomości, podobnie jak własność rzeczy, może przysługiwać kilku osobom. Jeżeli prawo przysługuje kilku osobom wspólnie, wymienia się we wpisie udział każdego ze współuprawnionych wyrażony ułamkiem zwykłym, a przy dokonywaniu kolejnego wpisu wielkość udziału w prawie przelicza się przez sprowadzenie do wspólnego mianownika (§ 90, Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.2.2016r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym – dalej KWR).

W Dziale II księgi wieczystej wpisuje się również prawo użytkowania wieczystego, przy czym wpisy właściciela nieruchomości nie ulegają zmianie (§ 87. KWR). Innymi słowy, w przypadku oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w Dziale II księgi wieczystej ujawnia się prawo własności przysługujące Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego oraz prawo użytkowania wieczystego przysługujące różnym osobom fizycznym.

W kolejnych rubrykach Działu II „Własność” odnajdziemy wpis określający ”Dokumenty będące podstawą wpisu/dane o wniosku. Z analizy wpisów ujawnionych w rubrykach „Dokumenty będące podstawą wpisu”, przeglądający księgę wieczystą powinien dotrzeć do wpisów ujawniających podstawę nabycia nieruchomości przez ostatnią osobę ujawnioną w księdze wieczystej.

3) Dział III księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące praw i roszczeń, a w szczególności prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu czy prawo dożywocia.

Poza prawami osobistymi wymienionymi w Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach czystych i hipotece w Dziale III księgi czystej mogą być ujawniane takie prawa jak:

• zakaz zbywania i obciążania nieruchomości,
• zakaz zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości w związku z ustanowieniem zabytku,
• roszczenie o opłatę przekształceniową w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,
• roszczenie o usuniecie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Należy pamiętać, że przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (Art. 17. u.k.w.h.).

W Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie powinno być wpisów obciążających lokal prawem użytkowania czy służebności (również prawem dożywocia), albowiem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a prowadzona dla tego prawa księga wieczysta służy ustaleniu stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie stanu prawnego nieruchomości.

4) Dział IV hipoteka. Wpis hipoteki w księdze wieczystej oznacza, że nieruchomość została obciążona hipoteką, a wierzyciel hipoteczny (np. bank) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej bez względu na to czyją stała się własnością. Obciążenie nieruchomości hipoteką nie stoi na przeszkodzie w jej zbyciu, a zmiana właściciela nieruchomości nie ma wpływu na istnienie hipoteki. Nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką staje się dłużnikiem wierzyciela do wysokości hipoteki. Przy czym, nie ma znaczenia czy przeniesienie prawa własności nastąpiło w wyniku sprzedaży nieruchomości czy w wyniku darowizny bądź na skutek spadkobrania.

Przeglądając księgę wieczystą należy szczególnie zwrócić uwagę na umieszczoną w każdym dziale księgi wieczystej rubrykę pt. „Wzmianka”. W znaczeniu Art. 626(6) ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, wzmianka nie jest wpisem. Jej pojawienie się w treści księgi wieczystej ostrzega, że do sądu wpłynął niezałatwiony jeszcze wniosek o wpis, który po jego rozpatrzeniu może zmienić treść księgi wieczystej w zakresie określonym we wniosku. Wzmianka jest wpisywana z urzędu. Wzmianka o wniosku ma skutek tzw. zastrzeżenia miejsca w księdze wieczystej przez zablokowanie wpisów wniosków o wyższych numerach kolejnych tzn. później wniesionych.

„Umieszczona w księdze wieczystej wzmianka (adnotacja) wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych i umożliwia ochronę praw związanych z nieruchomością, nieujawnionych jeszcze w księdze wieczystej. Odnosi się to do wzmianki dotyczącej wszystkich praw i roszczeń objętych rękojmią”. (Heropolitańska/Tułodziecka, Hryćków – Mycka /Kuglarz. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz.).

Dlatego też, jeżeli w Dziale II księgi wieczystej „Własność” pojawi się wzmianka należy potraktować ją bardzo poważnie i w miarę możliwości dotrzeć do dokumentu – wniosku o wpis, który spowodował pojawienie się wzmianki w tym dziale. Może się bowiem okazać, że ujawniony w treści księgi wieczystej właściciel w rzeczywistości już nim nie jest.

Jak dotrzeć do księgi wieczystej mieszkania?

Jeżeli jesteśmy w posiadaniu numeru księgi wieczystej prowadzonej dla określonego mieszkania, to dotarcie do treści księgi wieczystej nie powinno sprawić żadnego problemu. Jak wiemy, obecnie księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym i każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może z łatwością zapoznać się z jej treścią korzystając z portalu Ministerstwa Sprawiedliwości umieszczonego w Internecie pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/ (System EKW).

Znalezienie określonej księgi wieczystej w portalu Ekw.ms.gov.pl jest możliwe dzięki przeglądarce ksiąg wieczystych umieszczonej w tym portalu w zakładce „Przeglądanie ksiąg wieczystych”. Użytkownik, który chce zapoznać się z treścią określonej księgi wieczystej powinien otworzyć stronę internetową https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/.

Po ukazaniu się na ekranie komputera strony internetowej określonej tytułem ”Znajdź księgę wieczysta po kryteriach” należy w wolne pola wyszukiwarki wprowadzić znany numer księgi wieczystej zgodnie z opisem na stronie.

Numer księgi wieczystej składa z trzech części oddzielonych od siebie ukośnikami, i tak:

1. część pierwsza to czteroznakowy kod wydziału ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego, w którym księga została założona;
2. część druga to numer według repertorium ksiąg wieczystych
3. część trzecia – cyfra kontrolna.

Po wpisaniu numeru księgi wieczystej i kliknięciu w napis „Wyszukaj księgę”, na ekran komputera zostanie wywołana szukana księga wieczysta. Księgę tę można przeglądać, jak również można wydrukować jej kolejne strony, pamiętając jednocześnie, że wydruk z komputera nie posiada cech dokumentu wydanego przez sąd.

Dla potrzeb przeglądania księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego EKW nie potrzeba podawać ani danych osobowych wnioskodawcy, ani uiszczać opłaty za przeglądanie. Jedynym warunkiem przeglądania księgi wieczystej, wymaganym przez przepisy, jest znajomość pełnego numeru księgi wieczystej.

Osoba, która nie posiada komputera, a chciałaby zapoznać się z treścią konkretnej księgi wieczystej, może uzyskać dostęp do księgi wieczystej i przeglądać tę księgę w każdej ekspozyturze Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Art. 15, ust. 4 Rozp. CIKW). Ekspozytury CIKW znajdują się przy wydziałach Sądów Rejonowych, które prowadzą księgi wieczyste. Użytkownik, który zamierza przeglądać księgę wieczystą w CIKW, musi liczyć się z tym, że nie otrzyma on żadnej pomocy w zakresie szkolenia z zasad korzystania z komputera, ani też wykonywania roboczych wydruków z treści wywołanych na ekranie monitora.

Użytkownik, który dane o właścicielu mieszkania chce mieć na piśmie, może pozyskać wydruki dokumentów za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Do dokumentów tych należą:

• odpis z księgi wieczystej (zwykły i zupełny),
• wyciąg z księgi wieczystej,
• zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej.

Wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej, wyciągu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej z możliwością jego samodzielnego wydrukowania, powinien być składany wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego EKW. Nie przewiduje się wniosków o wydanie z CIKW dokumentów w postaci papierowej.

Jak sprawdzić, kto jest właścicielem mieszkania, które nie posiada księgi wieczystej?

Znacznie trudniej wygląda sytuacja, jeżeli mieszkanie, które chcemy nabyć, nie posiada założonej księgi wieczystej.

Do mieszkań nieposiadających założonej księgi wieczystej należą przede wszystkim mieszkania zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe, które posiadają swoje bloki – budynki na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste (zob. Mieszkania spółdzielcze na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym).

Zgodnie z uchwałą SN 24.05.213 r. III CZP 104/12, OSN 2013, Nr 10, poz., 113 jeżeli spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym posadowiła budynek wielorodzinny, to wówczas nie przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego a jedynie ekspektatywa tego prawa.

Jeżeli mieszkanie jest własnością określonej spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, to dane o właścicielu mieszkania można pozyskać od spółdzielni mieszkaniowej w formie wypisu z rejestru mieszkańców lub w formie dokumentu o przydziale mieszkania.

Ponieważ dane właściciela lokalu mieszkalnego należą do danych wrażliwych, wnioskodawca, aby je pozyskać od spółdzielni mieszkaniowej, powinien we wniosku o udostępnienie tych danych podać podstawę prawną żądania.

W sprawdzeniu tożsamości właściciela nieruchomości, która nie posiada założonej księgi wieczystej, pomocne mogą się okazać posiadane przez sprzedającego dokumenty sporządzone w formie aktu notarialnego stanowiące podstawę nabycia nieruchomości w formie zakupu, zamiany lub darowizny mieszkania. Istotnym dokumentem świadczącym o prawie do lokalu mieszalnego, którym może legitymować się sprzedający, jest prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku w tym nieruchomości.

Dodatkowo, potencjalny nabywca nieruchomości może domagać się od zbywającego przedłożenia dokumentów świadczących o prawie własności do danego mieszkania takich jak, przydział mieszkania ze spółdzielni czy prawomocne postanowienie sądu.

Przed nabyciem lokalu – mieszkania, które nie posiada założonej księgi wieczystej, należy sprawdzić zgodność dokumentów ze stanem faktycznym. Chodzi tutaj o zgodność adresu mieszkania z dokumentem wydanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Ważne jest, aby podany metraż oraz ilość pomieszczeń w mieszkaniu, była zgodna z dokumentacją podstawową.

Potencjalny nabywca mieszkania powinien również domagać się od sprzedającego przedłożenia wszelkich zaświadczeń o niezaleganiu w płatnościach w zakresie mediów (np. prąd, woda) oraz zaświadczenia o stanie zameldowania w lokalu, jak również zaświadczenia od spółdzielni mieszkaniowej bądź wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami czynszu.

Przeczytaj również: Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – co warto wiedzieć

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
4. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz” – Izabela Heropolitańska, SSR Katarzyna Hryćków-Mycka, r.pr. Paweł Kuglarz, dr Agnieszka Tułodziecka.

Zdjęcie: Fotolia