Mieszkania spółdzielcze na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Pomimo wielu postanowień ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.), m.in. takich jak:

• odpowiedzialności odszkodowawczej w przypadku nieujawnienia prawa własności (Art. 35),
• obowiązku organów państwowych do zawiadamiania sądów prowadzących księgi wieczyste o każdej zmianie właściciela,
• prawa organów sądowych do wpisów ostrzeżenia o tym, że stan prawny ujawniony w treści księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem (Art. 36),

zmierzających do upowszechnienia ksiąg wieczystych, w Polsce istnieje wiele nieruchomości, które nie posiadają założonej księgi wieczystej lub dla których nie prowadzi się zbioru dokumentów.

Wśród tych nieruchomości znajdują się osiedla mieszkaniowe wybudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe na gruntach, co do których spółdzielnie te nie posiadały prawa własności ani też prawa wieczystego użytkowania. Tego typu grunty określa się jako grunty o nieuregulowanym stanie prawnym. Definicję gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym określa ustawa dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z treścią Art. 118 a, ust. 3 ustawy dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez pojęcie ”nieuregulowany stan prawny” należy rozumieć nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawo rzeczowe.

Do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym zaliczane są również nieruchomości, których właściciel lub użytkownik wieczysty nie żyje, i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

Jakie są powody braku uregulowania stanu prawnego gruntów?

Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w przepisach prawa obowiązujących w czasach Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej (PRL), kiedy to nie szanowano prawa własności, a dokumentem, na podstawie którego Spółdzielnie Mieszkaniowe mogły budować osiedla mieszkaniowe, były wydawane przez ówczesne władze decyzje lokalizacyjne.

W okresie PRL, w latach siedemdziesiątych XX wieku, z uwagi na ogromne potrzeby mieszkaniowe nastąpił wielki bum budowlany. W owym czasie wybudowano wiele mieszkań i domów na gruntach, co do których spółdzielnie mieszkaniowe nie posiadały praw własności ani praw wieczystego użytkowania. Z uwagi na ogromne potrzeby społeczne oraz przyzwolenie władzy nie podejmowano starań do ustalenia czyją własnością jest grunt, na którym budowano bloki mieszkalne.

Obecnie w świetle gospodarki rynkowej oraz funkcji, jaką pełnią księgi wieczyste, istotnym jest, aby wszystkie nieruchomości były objęte księgami wieczystymi.

Założenie księgi wieczystej wiąże się z udokumentowaniem stanu prawnego nieruchomości, który wynika z treści wpisów danych ustalających ten stan. Do podstawowych danych określających stan prawny nieruchomości należą m.in.:

• oznaczenie nieruchomości zgodne z danymi katastru nieruchomości,
• dane osobowe właściciela nieruchomości, współwłaściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości,
• prawa rzeczowe obciążające daną nieruchomość,
• hipoteka.

Przeczytaj: Stan prawny nieruchomości – co oznacza i jak go sprawdzić

Dlaczego do dnia dzisiejszego nie można ustalić stanu prawnego gruntów, na których spółdzielnie pobudowały bloki mieszkalne?

Ustalenie stanu prawnego gruntów nieposiadających założonych ksiąg wieczystych, na których w latach 70 XX wieku spółdzielnie mieszkaniowe pobudowały osiedla mieszkaniowe, nie należy do czynności prostych i łatwych.

Bardzo często stan prawny gruntów jest na tyle skomplikowany, że jego ustalenie wymaga zbadania wielu dokumentów. Niejednokrotnie braki w dokumentach spowodowanych zawirowaniami historii nie pozwalają na jednoznaczne określenie prawowitego właściciela gruntów.

Do najtrudniejszych spraw z zakresu uregulowania stanu prawnego nieruchomości gruntowych, na których spółdzielnie pobudowały bloki mieszkalne, należą te sprawy, w których właścicielem gruntów okazuje się być osoba fizyczna. Z uwagi na roszczenia byłych właścicieli bądź ich spadkobierców ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest bardzo odległe. Tego typu przypadki są dla wielu spółdzielców bardzo niekomfortowe, a długie oczekiwanie na ich pozytywne rozstrzygnięcie powoduje stres i rozgoryczenie mieszkańców takich osiedli.

W przypadku, gdy budynek – blok mieszkalny należący do spółdzielni mieszkaniowej jest położony na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo do założenia księgi wieczystej, tak jednoznacznie w uchwale z dnia 24 maja 2013 r. orzekł Sąd Najwyższy. Oznacza to, że mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowej do czasu uregulowania przez spółdzielnię mieszkaniową prawa do gruntu, są pozbawieni możliwości założenia księgi wieczystej dla posiadanego prawa.

Czy jest dopuszczalne założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste?​

Jeszcze do niedawna właściciele spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego mogli bez problemów zakładać księgi wieczyste dla tego prawa. Sytuacja znacząco uległa pogorszeniu z chwilą opublikowania uchwały 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. Sygn. akt III CZP 104/12, w której Sąd Najwyższy orzekł, że:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Tak więc, jeżeli spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntów, na których pobudowano bloki mieszkalne, nie istnieje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a jedynie ekspektatywa tego prawa.

Dla ekspektatywy prawa do lokalu nie jest możliwe założenie księgi wieczystej (Art. 1, 16 i 241 u.o.k.w.h.). Zdaniem Sądu Najwyższego ujawnienie w księdze wieczystej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego powinno być sekwencją następujących zdarzeń prawnych:

• uzyskanie przez spółdzielnię mieszkaniową prawa własności (współwłasności) lub prawa użytkowania wieczystego gruntu,
• ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego przedmiot własności spółdzielni (nieruchomość gruntową lub budynek),
• żądanie właściciela mieszkania ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (Art. 241 u.o.k.w i h.).

Przeczytaj również: Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – co warto wiedzieć

Problemy właścicieli spółdzielczych mieszkań własnościowych w budynkach na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Podstawową bolączką właścicieli mieszkań posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym jest brak możliwości założenia księgi wieczystej dla posiadanego prawa. Sprzedający mieszkanie musi liczyć się z tym, że mieszkanie bez księgi wieczystej na rynku nieruchomości jest mniej atrakcyjne, a jego sprzedaż może być rozciągnięta w czasie. Jeżeli szczęśliwie dojdzie do sprzedaży takiego mieszkania, to jego zbywca nie uzyska za to mieszkanie maksymalnej ceny.

Mieszkanie bez księgi wieczystej jest trudniejsze w sprzedaży, gdyż jego nabywcą nie może być osoba, która zamierza nabyć nieruchomość na kredyt, a tylko osoba dysponująca znaczną gotówką, a takich osób nie ma zbyt wielu.

W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej i nie można jej założyć z chwilą nabycia nieruchomości, potencjalny nabywca nieruchomości nie może liczyć na uzyskanie kredytu bankowego i ustanowienia na nabywanej nieruchomości hipoteki. Zgodnie bowiem z treścią Art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

„do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.”

Przy udzielaniu kredytu hipotecznego bank, aby zabezpieczyć swoją wierzytelność musi obciążyć nabywaną nieruchomość prawem, na mocy którego będzie mógł dochodzić swoich wierzytelności bez względu na to czyją własnością stanie się dana nieruchomość.

Nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej pozbawia nabywcę tej nieruchomości ochrony prawnej, jaką jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Innymi słowy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ochrania tę osobę, która przez czynność prawną (akt notarialny) nabyła prawo własności od osoby nieuprawnionej wpisanej w księdze wieczystej, jako właściciel. Tak więc, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest ściśle związana z istnieniem księgi wieczystej.

Przeczytaj również: Jak założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Źródła:

1. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 104/12.

Zdjęcie: Pixabay.com