Kupując nieruchomość – zwłaszcza na rynku wtórnym, często słyszymy, że przed zakupem konieczne jest sprawdzenie stanu prawnego nabywanej nieruchomości. Co oznacza pojęcie „stan prawny nieruchomości” i jak go sprawdzić, aby po nabyciu nieruchomości być zadowolonym z przeprowadzonej transakcji?
Znajdź numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Zobacz, jakie to proste!
Co rozumiemy przez stan prawny nieruchomości
Z punktu widzenia obowiązującego prawa, stan prawny nieruchomości to stan wynikający z treści wpisów – praw i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
Stanu prawnego nieruchomości nie określają wzmianki o wniosku (Art. 626 k.p.c.), jak również ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (Art. 10 ustawy o.k.w.i.h.).
Zgodnie z orzeczeniem SN z 18 stycznia 1958 r. 3 CR 258/57.RPE 1/59 s.334:
„Wpisy danych ustalających stan prawny nieruchomości mają znaczenie ujawniające (ustalające-deklaratoryjne), ale same nie tworzą prawa ani nie sanują jego braku, chyba że co innego wynika z wyraźnych przepisów prawa”.
Z chwilą wpisu do księgi wieczystej danego prawa np. prawa własności, domniemywa się, że prawo to jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje (Art. 3 u.o.k.w.i.h.). Za rzeczywisty stan prawny nieruchomości należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym tj. zgodny z rzeczywistością.
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (Art. 5 u.o.k.w.i.h.).
Stan prawny nieruchomości posiada fundamentalne znaczenie w przypadku nabywania nieruchomości. Jeżeli nabycie nieruchomości zleciliśmy profesjonalnej firmie to możemy być pewni, że transakcja zostanie przeprowadzona po uprzednim dokładnym sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości i zgodnie z obowiązującym prawem.
W przypadku, gdy nabyciem nieruchomości zajmiemy się sami, to aby ustrzec się przykrych niespodzianek związanych z nabyciem nieruchomości, przed dokonaniem zakupu powinniśmy przede wszystkim sprawdzić stan prawny nieruchomości, a więc dotrzeć do księgi wieczystej i sprawdzić wszystkie ujawnione w niej wpisy.
Przeczytaj: Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym
Księga wieczysta – podstawowy dokument określający stan prawny nieruchomości
Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta. Stan prawny nieruchomości określają ujawnione w księdze wieczystej wpisy, które ze względu na skutki mogą stanowić wpisy ostateczne i tymczasowe.
Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
- pierwszy – I-O „Oznaczenie nieruchomości” – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
- drugi – II „Własność”- obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
- trzeci – III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” – jest przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
- czwarty – IV ”Hipoteka” – jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Aby móc zapoznać się z treścią ujawnionych w księdze wieczystej wpisów należy znać numer księgi wieczystej. Zbywający nieruchomość, jeżeli nie ma nic do ukrycia, powinien przekazać numer księgi wieczystej potencjalnemu nabywcy nieruchomości, aby ten mógł swobodnie zapoznać się z treścią księgi wieczystej.
Przeczytaj: Księgi wieczyste po adresie – 3 sposoby jak znaleźć
Księgę wieczystą określonej nieruchomości można przeglądać poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl. Wnikliwe sprawdzenie księgi wieczystej pod względem rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości niejednokrotnie pozwala na „wychwycenie” istotnych dla nabywcy wpisów i uniknięcie w przyszłości niepotrzebnego stresu.
Przeglądając księgę wieczysta należy zwrócić uwagę na wpisy ujęte w poszczególnych działach księgi wieczystej ze szczególnym z uwzględnieniem wpisów w dziale II „Własność”. Bywa, że w dziale „Własność” oprócz właściciela wpisani są jeszcze współwłaściciele nieruchomości. Czasami, z uwagi na nieuporządkowanie spraw spadkowych, w dziale „Własność” jako właściciele figurują jeszcze spadkodawcy osoby, która chce nam sprzedać nieruchomość. W obu przypadkach nabycie nieruchomości może się komplikować.
W dziale III księgi wieczystej przeznaczonym do wpisów ograniczonych praw rzeczowych powinniśmy zwrócić uwagę na wpisy dotyczące wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na nieruchomości. Do najczęściej występujących ograniczeń ujawnianych w tym dziale księgi wieczystej należą służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu czy prawo dożywocia. Wskazane dwa pierwsze prawa są ustanawiane na podstawie decyzji administracyjnych i jako takie są wyłączone spod ochrony prawnej, tzn. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przeciwko takim prawom nie działa. W dziale III księgi wieczystej ujawnia się także – na wniosek syndyka, postanowienie o ogłoszeniu upadłości oraz wszczęcie egzekucji na wniosek komornika.
Analizując wpisy ujęte w dziale IV należy zwrócić uwagę na wpisy ujawniające ustanowienie hipoteki, jak również roszczenia o ustanowienie hipoteki przymusowej. W zakresie hipoteki należy pamiętać, że podstawowym celem hipoteki jest takie jej zabezpieczenie, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich praw od każdoczesnego właściciela nieruchomości, bez względu na to czyją stanie się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku, gdy właściciel nieruchomości – dłużnik, od którego nabyliśmy nieruchomość nie uregulował swoich należności z bankiem to bank będzie mógł domagać się spłaty długu od nabywcy nieruchomości, czyli od nas.
Inne dokumenty określające stan prawny nieruchomości
Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej
Przed nabyciem nieruchomości powinniśmy również zapoznać się z dokumentem prowadzonym przez starostę, tj. wypisem z rejestru gruntów i wyrysem z mapy ewidencyjnej. Z treści tych dokumentów dowiemy się o administracyjnym położeniu nieruchomości, jej usytuowaniu względem innych nieruchomości, o adresie administracyjnym, powierzchni nieruchomości oraz kategorii użytku gruntowego. Dane ujęte w wypisie z rejestru gruntów powinny być zgodne z danymi ujętymi w księdze wieczystej nieruchomości.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Istotnym dokumentem pomocnym w określeniu atrakcyjności okolicy, w której nabywamy nieruchomość, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy.
Z części tekstowej planu oraz z rysunku planu miejscowego możemy się dowiedzieć, na jaki cel przeznaczona jest nie tylko nabywana przez nas nieruchomość, ale również nieruchomości do niej przyległe. Może się bowiem okazać, że w okolicy jest zaplanowana budowa jakiejś fabryki, a działka, którą zamierzamy nabyć, jest gruntem leśnym, który w przypadku ewentualnej budowy domku jednorodzinnego powinien być odlesiony (zmiana przeznaczenia + wyłączenie z produkcji leśnej).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że w przypadku nabycia nieruchomości gruntowej nieujętej w tym planie na cele budowlane, nie uzyskamy pozwolenia na budowę jedynie w przypadku spełnienia określonych prawem warunków, możemy się starać o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
Innym dokumentem świadczącym o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości jest zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej informujące o braku zadłużenia wobec spółdzielni.
W przypadku nabywania nieruchomości na rynku wtórnym dobrze jest, aby zbywający nieruchomość przedstawił nam zaświadczenie potwierdzające, że nie zalega on w opłatach eksploatacyjnych wobec spółdzielni mieszkaniowej, jak również dokumenty potwierdzające uregulowanie wszelkich płatności wobec dostawców energii, gazu, wody czy innych mediów.
W przypadku nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez założonej księgi wieczystej, należy od zbywającego mieszkanie oraz spółdzielni mieszkaniowej zażądać zaświadczenia określającego:
- adres nieruchomości, jej położenie oraz kubaturę zbywanego mieszkania,
- imię i nazwisko właściciela mieszkania,
- stan techniczny mieszkania,
- stan ewentualnego zadłużenia właściciela względem spółdzielni.
Z dotychczasowych praktyk spółdzielni wynika, że tego typu zaświadczenia wydawane są dopiero wówczas, gdy wnioskodawca uiści wszystkie zobowiązania wobec spółdzielni.
Nabywając mieszkanie należy również zażądać od zbywającego dokumentów, z których będzie wynikało, że:
- zbywający mieszkanie zapłacił należny podatek od nieruchomości,
- w mieszkaniu nie jest zameldowana żadna inna osoba.
Stan zameldowania w mieszkaniu możemy też sprawdzić dzwoniąc do wydziału ewidencji ludności w urzędzie miasta lub gminy, na terenie których położona jest nieruchomość.
Przeczytaj również: Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych.
- Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
Zdjęcie: Pixabay.com