W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Znajdź numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Zobacz, jakie to proste!
Pod pojęciem „stan prawny nieruchomości” należy rozumieć treść wpisów ujawniających prawa na nieruchomości, które znajdują się w aktach księgi wieczystej.
Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie.
„Ostrzeżenie jest wpisem zabezpieczającym roszczenia o usunięcie niezgodności przez wyłączenie rękojmi (Art. 8) w zakresie objętym treścią wpisu (Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. St.Rudnicki)”.
Pojawienie się ostrzeżenia w księdze wieczystej niejako wymusza wpis prawa zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym.
Podstawą wpisu ostrzeżenia do księgi wieczystej jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wskazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia – Art. 10 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.o księgach wieczystych i hipotece.
Przeczytaj: Stan prawny nieruchomości – co oznacza i jak go sprawdzić
Wpis w Dziale III księgi wieczystej
Wpis ostrzeżenia dotyczy niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wpisu ostrzeżenia dokonuje sąd na wniosek bądź z urzędu.
Wpis ostrzeżenia dokonywany jest w Dziale III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia. W Dziale III księgi wieczystej ujawnia się wszystkie ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste typu najem, dzierżawa, prawo pierwokupu, prawo odkupu, prawo dożywocia, jak również roszczenia z umowy przedwstępnej dotyczącej przeniesienia własności oraz prawa dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości.
W treści wpisu ograniczonego prawa rzeczowego ujawnia się rodzaj prawa oraz sposób i zakres wykonania ograniczonego prawa rzeczowego. Natomiast przy wpisie ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym podaje się prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane, jak również dane osoby, której roszczenia zostały zabezpieczone po dokonaniu wpisu ostrzeżenia.
Przeczytaj: Wpis w księdze wieczystej – kto i jak może złożyć wniosek?
Przykłady niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym
Sytuacje, w których dochodzi do niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujętym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym są dość częste.
Zdarza się na przykład, że sprzedający nieruchomość zawarł z potencjalnym nabywcą notarialną umowę przedwstępną o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z prawem informacja o zawartej umowie przedwstępnej została umieszczona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W niedługim czasie inny kupujący zaoferował sprzedającemu nieruchomość wyższą cenę, na którą sprzedający przystał i przeprowadził transakcję sprzedaży nie informując o tym osoby, z którą zawarł umowę przedwstępną. Nabywca nieruchomości kupując nieruchomość obciążoną prawem rzeczowym w postaci wpisanej do księgi wieczystej umowy przedwstępnej, lecz spisanej z innym niedoszłym nabywcą, musi zdawać sobie sprawę, że w tym momencie nie jest chroniony przez prawo.
Na tym przykładzie możemy stwierdzić, że nabywca nieruchomości nie zapoznał się z treścią księgi wieczystej i nabył tę nieruchomość przejmując na siebie wszelkie roszczenia osoby, która zawarła ze sprzedającym umowę przedwstępną. Przy czym należy nadmienić, że ostateczna transakcja sprzedaży nieruchomości w świetle prawa jest ważna. Natomiast osoba posiadająca „niezrealizowaną” umowę przedwstępną, może dochodzić swoich praw wobec obecnego właściciela nieruchomości, pamiętając, że i on ma prawo tę nieruchomość sprzedać. Dlatego też osoba, która zawarła umowę przedwstępną na nabycie nieruchomości, aby zabezpieczyć swoje roszczenia wobec każdego przyszłego właściciela nieruchomości może wystąpić do sądu o wpisanie ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujętego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Innym przykładem w zakresie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być sytuacja, w której osoba odziedziczyła nieruchomość, majątek po swoich rodzicach. Po kilku latach od śmierci rodziców wspomniana osoba postanowiła nieruchomość sprzedać. Jakie było jej zdziwienie, kiedy przygotowując dokumenty do sprzedaży w tym odpis zupełny księgi wieczystej, stwierdziła, że właścicielami nieruchomości są w dalszym ciągu jej rodzice, a w dziale trzecim księgi wieczystej znajduje się ostrzeżenie, że stan prawny księgi wieczystej jest niezgodny ze stanem rzeczywistym.
Dlaczego tak się stało? Otóż zgodnie z Art. 36 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia mają obowiązek powiadomić sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. W zaistniałej sytuacji sąd wieczystoksięgowy otrzymał zawiadomienie notariusza o zmianie właściciela nieruchomości i z urzędu, mając do tego prawo, dokonał wpisu ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej o tym, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej wraz ze zmianą właścicieli stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Ponieważ sąd wieczystoksięgowy nie posiada uprawnień w zakresie wprowadzania z urzędu zmian właściciela nieruchomości, w tym konkretnym przypadku, aby doprowadzić do zgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, koniecznym było nie tylko złożenie wniosku o uzgodnienie stanu wieczystoksięgowego, ale przede wszystkim do wniosku należy dołączyć odpis nieprawomocnego orzeczenia sądu, że zamiast imion i nazwiska rodziców, do księgi wieczystej trzeba wpisać dane osoby z aktu dziedziczenia nieruchomości. Postępowanie sądu wieczystoksięgowego było zgodne z obowiązującymi przepisami w tym zakresie.
W przypadku gdyby sąd wieczystoksięgowy z urzędu ujawnił w księdze wieczystej dane osobowe nowego właściciela nieruchomości mogłoby dojść do uwikłania sądu w spory prawne, z uszczerbkiem dla aktualności wpisów oraz odpowiedniej zgodności pomiędzy stanem rzeczywistym, a stanem ujawnionym w księdze wieczystej.
Należy podkreślić, zgodnie z Art. 35, 36 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, każdy właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej, a w przypadku opieszałości w tym zakresie sąd wieczystoksięgowy może nałożyć takiemu właścicielowi nieruchomości, grzywnę w wysokości od 5000 zł do nawet 10 000 zł. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.
Jakie skutki prawne niesie za sobą wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia?
Wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia zabezpiecza roszczenie o usunięcie niezgodności zachodzących pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym.
Wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia ma następujące skutki prawne:
- wyłącza ochronę prawną, jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie określonym we wpisie. Zgodnie bowiem z Art. 8 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: „Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na referendarza sądowego o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.”
- „wyłącza dobrą wiarę nabywców ograniczonych praw rzeczowych od właściciela, przeciwko któremu zostało wpisane ostrzeżenie, jednakże ostrzeżenie przeciwko prawu własności nie działa przeciwko ograniczonym prawom rzeczowym już wpisanym;
- nie obala domniemania prawdziwości z Art. 3 przysługującego prawu, przeciw któremu ostrzeżenie jest skierowane, i nie ogranicza uprawnionego w rozporządzaniu tym prawem ani nie uniemożliwia wpisu prawa nabytego po ujawnieniu ostrzeżenia;
- wyłącza rękojmię z chwilą złożenia wniosku o wpis (Art.29) po jego wciągnięciu do dziennika ksiąg wieczystych zaznacza się niezwłocznie w odpowiednim dziale księgi wieczystej wzmiankę o wniosku (Art. 626 k.p.c.);
- nie wpływa na egzekucję z nieruchomości wszczętą przed ujawnieniem ostrzeżenia;
- wyłączając rękojmię przeciwko prawu wpisanemu, nie ustanawia rękojmi dla prawa zabezpieczonego, którego nabycie jest osłonięte rękojmią dopiero od chwili jego ujawnienia a nie od chwili wpisania ostrzeżenia;
- nie ogranicza rozrządzania zabezpieczonym prawem;
- jednocześnie z wpisem prawa zabezpieczonego przez ostrzeżenie sąd wieczystoksięgowy wykreśla wpisy praw nabytych po ujawnieniu ostrzeżenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa, którego ostrzeżenie dotyczyło.” (St. Rudnicki).
W praktyce wprowadzenie do księgi wieczystej ostrzeżenia w zakresie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości chroni właściciela nieruchomości dochodzącego swoich praw.
Wg St. Rudnickiego „ostrzeżenie zapewnia wpis prawa zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym”.
Usunięcia niezgodności może żądać osoba, której prawo nie jest wpisane lub wpisane jest błędnie albo zostało ograniczone przez wpis nieistniejących obciążeń.
Przeczytaj: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Na czym polega ostateczne uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?
Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na doprowadzeniu księgi wieczystej do aktualnego stanu prawnego przez następujące działania:
- wpisanie nowego prawa;
- wykreślenie prawa wymienionego w księdze;
- wykreślenie prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego;
- sprostowanie treści istniejącego prawa.
Powództwo w sprawie usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym może złożyć osoba uprawniona (posiadająca interes prawny) do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze (Art. 10 Ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece).
Sprostowanie treści księgi wieczystej zmierza zawsze do stanu obecnego, a nie do stanu istniejącego w przeszłości.
Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznaje w pierwszej instancji – niezależnie od wartości przedmiotu sporu Sąd Rejonowy, właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, w postępowaniu procesowym (St. Rudnicki).
Prawomocne orzeczenie sądu cywilnego, nakazujące zmianę wpisu w księdze wieczystej, stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis do sądu wieczystoksięgowego. Wniosek o wpis podlega opłacie w wysokości 200 zł (Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach w sprawach cywilnych).
Roszczenie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie przedawnia się.
Przeczytaj: Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości
Opracowano w oparciu o:
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz – St. Rudnicki.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Zdjęcie: Pixabay.com