Ekspektatywa odrębnej własności lokalu – co to oznacza?

Ekspektatywa, z łac. expectare, oznacza „wypatrywać, oczekiwać”, określa oczekiwanie prawne na nadanie pewnego prawa (wierzytelność przyszłą).

Według Kopalińskiego ekspektatywa w dawnej Polsce oznaczała przyrzeczenie nadania przez króla na piśmie pewnych godności, stanowisk. Prawo od 1717 roku zabraniało wydawania takich pism.

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu – kiedy powstaje i co oznacza?

W polskim prawodawstwie pojęcie ekspektatywy pojawia się w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z treścią Art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ekspektatywa własności powstaje z chwilą zawarcia umowy pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a osobą ubiegającą się o ustanowienie odrębnej własności lokalu na budowę tego lokalu.

Umowa ekspektatywy jest traktowana jako umowa przedwstępna, przyrzekająca ustanowienie odrębnej własności po wybudowaniu lokalu.

Ekspektatywa prawa własności nie stanowi prawa własności lokalu.

Umowa ustanowienia ekspektatywy odrębnej własności lokalu

Zawarcie umowy ekspektatywy prowadzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub prawa własności i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy po zakończeniu budowy lokalu.

Umowa ekspektatywy staje się ważna tylko wówczas, gdy strona prowadząca budowę wykaże się prawem do gruntu, na którym zamierza posadowić dom – blok mieszkalny, uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Umowa ustanowienia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna w swej treści zobowiązywać spółdzielnię do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, po wybudowaniu lokalu, jak również zawierać:

1. zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienia odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;
2. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
4. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
5. inne postanowienia określone w statucie.

Umowa ekspektatywy pod rygorem nieważności powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Prawo ekspektatywy ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której budowany jest budynek – blok mieszkalny.

Przeczytaj: Księga wieczysta bloku mieszkalnego – jakie informacje zawiera?

Cechy ekspektatywy własności

Ekspektatywa własności jest:

• zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią,
• dziedziczna, przechodzi na spadkobierców,
• podlega egzekucji i może być przedmiotem licytacji komorniczej.

Sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu

Zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu, powstałej na podstawie umowy o budowę lokalu, wymaga zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego i staje się skuteczne dopiero z chwilą przyjęcia nabywcy do grona członków spółdzielni mieszkaniowej. Ten sam warunek dotyczy osoby obdarowanej.

Na nabywcy ekspektatywy odrębnej własności ciąży również obowiązek nabycia wkładu budowlanego albo jego części, wniesionego przez osobę, która zawarła umowę ze spółdzielnią mieszkaniową.

Transakcja sprzedaży – kupna ekspektatywy odrębnej własności przebiega podobnie jak każda inna transakcja i może być przeprowadzona przy zaangażowaniu gotówki bądź kredytu hipotecznego.

W przypadku ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku posadowionym na gruncie, co do którego spółdzielnia nie podsiada prawa własności bądź prawa użytkowania wieczystego, nabycie lokalu w takim domu może nastąpić tylko za gotówkę.

Zgodnie bowiem z uchwałą siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2013 r., sygn. akt III, CZP 104/12, lokal mieszkalny posadowiony w domu – bloku położonym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym nie posiada statusu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a jedynie ekspektatywę tego prawa.

Skoro ekspektatywa nie jest nieruchomością ani też spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, nie można dla niej założyć księgi wieczystej. Brak możliwości założenia księgi wieczystej wyklucza możliwość otrzymania kredytu hipotecznego na nabycie lokalu.

Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Sprzedaż ekspektatywy własności a podatek od czynności cywilnoprawnych

Zbycie ekspektatywy własności podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Wysokość stawki podatku od czynności cywilnoprawnych określa Art. 7 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W Art. 7 ust. 1 pkt.1, ustawodawca określił, że w przypadku zbycia – sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, zbywający zobowiązany jest do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego;

b) innych praw majątkowych stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 1 % od wartość rynkowej prawa majątkowego.

Z uwagi na brak wyszczególnienia ekspektatywy prawa własności w katalogu obejmującym umowy sprzedaży ujęte w Art. 7 ust. 1, pkt. 1 a), dla których stawka podatku wynosi 2%, czynność sprzedaży ekspektatywy została zaliczona do sprzedaży innych praw majątkowych i objęta stawką podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1 % wartości sprzedaży.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży ekspektatywy, stanowi wartość rynkowa ekspektatywy (prawa majątkowego). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Z uwagi, że sprzedaż ekspektatywy nie jest tożsama ze sprzedażą nieruchomości, nie jest też możliwe skorzystanie sprzedającego ze zwolnień podatkowych przewidzianych w obrocie nieruchomościami.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2015 r., sygn. II FSK 929/13, ekspektatywa odrębnej własności, pomimo że jest zbywalna, to nie jest jeszcze prawem własności, a jedynie roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności. Dlatego też zbycie bądź nabycie ekspektatywy odrębnej własności nie może być traktowane jak zbycie lub nabycie prawa własności nieruchomości określonego w Art. 10, ust. 1, pkt. 8 lit. a-c ustawy z dnia z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f).

Zdaniem sądu:

„ani uiszczenie wkładu budowlanego, ani objęcie lokalu w posiadanie na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, ani zawarcie umowy o budowę mieszkania – nie oznaczają nabycia lokalu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt. 8 u.p.d.o.f. O nabyciu takim można mówić dopiero z datą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego przeniesieniu na nabywcę”.

W świetle powyższego wyroku należy stwierdzić, że zbywający ekspektatywę prawa własności nie może liczyć na zwolnienie z podatku wynikające z przepisów prawa podatkowego w zakresie obrotu nieruchomościami i mówiącego o tym, że sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jest zwolniony od podatku.

Z uwagi na powyższe, rozliczenie sprzedaży ekspektatywy prawa własności następuje na zasadach ogólnych, tj. według obowiązującej skali podatkowej. Opodatkowaniu podlega uzyskany dochód ze sprzedaży, który w tym przypadku będzie stanowił różnicę pomiędzy ceną uzyskaną ze sprzedaży ekspektatywy, a poniesionymi kosztami związanymi z tą sprzedażą. Uzyskany dochód ze sprzedaży ekspektatywy należy rozliczyć w zeznaniu podatkowym za rok, w którym nastąpiła jej sprzedaż.

Ekspektatywa odrębnej własności podlega również egzekucji. Oznacza to, że w pewnych okolicznościach, ekspektatywa może stać się własnością innej osoby.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Źródła:

1. Wyrok Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2015r., sygn. II FSK 929/13).
2. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2013 r., sygn. akt III, CZP 104/12.

Zdjęcie: Pixabay.com