Księga wieczysta bloku mieszkalnego – jakie informacje zawiera?

Każdy potencjalny nabywca mieszkania przed jego kupnem dąży do zapoznania się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Okazuje się, że w przypadku nabywania mieszkania w domu wielorodzinnym – bloku, ważna jest nie tylko treść księgi wieczystej prowadzonej dla danego mieszkania, ale również treść księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej (budynkowej), w której posadowione jest mieszkanie.

W świetle interpretacji definicji nieruchomości (Art. 46. § 1 Kodeks cywilny) należy uznać, że dla bloku mieszkalnego, budynku stanowiącego odrębny przedmiot własności, trwale związanego z gruntem prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Księga wieczysta prowadzona dla bloku mieszkalnego obejmuje liczbę samodzielnych lokali, do których mogą przynależeć (jako jego części składowe), pomieszczenia, które wcale nie muszą bezpośrednio przylegać do danego lokalu. Do części składowych lokalu wyodrębnionego w budynku mogą należeć piwnica, strych, komórka, garaż, które zwane są pomieszczeniami przynależnymi.

Lokale oraz przynależne do nich pomieszczenia są oznaczane na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego.

W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej – jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Budowa księgi wieczystej bloku mieszkalnego

Struktura księgi wieczystej prowadzonej dla budynku (bloku), jest tożsama ze strukturą księgi wieczystej określoną w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w Art. 25 (u.o.k.w.i.h), a jej prowadzenie przebiega zgodnie z ustalonym wzorem.

Strukturę wewnętrzną księgi wieczystej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym.

Dla nieruchomości, na której został posadowiony budynek wielorodzinny – blok mieszkalny, prowadzona jest księga wieczysta zwana potocznie „macierzystą”, której typ odpowiada nieruchomości gruntowej.

Jeżeli na terenie działki ewidencyjnej będącej własnością bądź w użytkowaniu wieczystym, posadowiono kilka budynków – bloków mieszkalnych, to dla tych budynków zakłada się i prowadzi jedną księgę wieczystą.

Jakie informacje zawarte są w poszczególnych działach księgi wieczystej „macierzystej”, czyli prowadzonej dla całego bloku oraz gruntu pod nim i wokół niego?

Okładka – Oznaczenie księgi wieczystej

Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej (działki ewidencyjnej), na której posadowiono budynek (trwale z gruntem związany i niebędący odrębną własnością) zaopatrzona jest w okładkę, której treść zawiera następujące informacje:

• numer księgi wieczystej, na który składają się: czteroznakowy kod wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona, numer według repertorium ksiąg wieczystych oraz cyfra kontrolna. Poszczególne elementy, segmenty numeru księgi wieczystej oddzielone są od siebie ukośnikiem ”/”. Kody wydziałów ksiąg wieczystych oraz ich nazwy zostały ujęte w załączniku nr 1 do Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym;
• typ księgi wieczystej – nieruchomość gruntowa. Informacja ta wskazuje na rodzaj nieruchomości lub prawa, dla którego jest prowadzona księga wieczysta. W rubryce „Typ księgi wieczystej”, dla nieruchomości gruntowej mogą wystąpić również wpisy typu: grunt oddany w użytkowanie wieczyste, grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość, grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość, grunt oddany w użytkowanie wieczyste, budynek i urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość.

Okładka księgi wieczystej zawiera również informację dotyczącą położenia nieruchomości ze wskazaniem jej adresu administracyjnego, tj. województwa, powiatu, gminy oraz miejscowości i ulicy, przy której położona jest nieruchomość.

Inne informacje umieszczone na okładce księgi wieczystej to „stan w czasie założenia księgi wieczystej”, który informuje o tym, że założenie księgi wieczystej nastąpiło dla nieruchomości, dla której nie była prowadzona księga wieczysta, bądź był prowadzony zbiór dokumentów, bądź była prowadzona księga wieczysta dawna, bądź księga wieczysta zaginęła, bądź została założona w wyniku odłączenia od innej księgi wieczystej.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych, księga wieczysta zawiera cztery działy podzielone na rubryki i podpola, rubryki i podpola mogą być podzielone odpowiednio na podrubryki i podpola.

Na wstępie każdego działu księgi wieczystej umieszczona jest rubryka pod nazwą „wzmianka w księdze wieczystej”. W zależności od działu, w którym się znajduje, wzmianka posiada odpowiednie oznaczenie, i tak wzmianka:

• w dziale I-O posiada oznaczenie1.1.0.1,
• w dziale I-Sp posiada oznaczenie 1.10.0.1,
• w dziale II posiada oznaczenie 2.1.0.1,
• w dziale III posiada oznaczenie 3.1.0.1,
• w dziale IV posiada oznaczenie 4.1.0.1.

Przeczytaj: Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości

Dział I – księgi wieczystej składa się z działu: I-O „Oznaczenie nieruchomości” i działu: I- Sp „spis praw związanych z własnością”.

Dział I-O księgi wieczystej obejmuje wpisy określające: numer nieruchomości, położenie, oznaczenie, obszar oraz zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, oznaczenie nieruchomości obejmuje opis części wchodzących w skład tej nieruchomości, tj. opis:

• działki ewidencyjnej, na której położony jest budynek mieszkalny (rubryka 1.4.1),
• budynku (rubryka 1.4.2),
• urządzenia (1.4.3),
• lokalu (1.4.4).

Podstawą oznaczenia nieruchomości ujętej w księdze wieczystej są dane ujęte w dokumentach prowadzonych przez Państwową Ewidencję Gruntów i Budynków opatrzone klauzulą stwierdzającą, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej. Do dokumentów tych należą: wypis z rejestru gruntów i budynków, wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.

Opis działki ewidencyjnej

Oznaczenie działki ewidencyjnej obejmuje takie informacje jak:

• identyfikator działki – identyfikator obiektów bazy danych ewidencyjnych określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków,
• numer działki ewidencyjnej – zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków,
• obręb ewidencyjny jego numer lub nazwa,
• położenie – wskazanie numeru porządkowego położenia kolejnego numeru położenia nieruchomości,
• ulica – nazwa ulicy, przy której położona jest działka ewidencyjna, na której posadowiony jest budynek,
• sposób korzystania, w rubryce tej powinien być wpisany rodzaj użytku wynikający z tabeli ujętej przy Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków,
• przyłączenie – numer księgi wieczystej, z której odłączono działkę,
• obszar – obszar całej nieruchomości w ha.

W przypadku gruntów zabudowanych blokiem mieszkalnym w rubryce „sposób korzystania” powinien zostać ujawniony wpis o treści: „B – tereny mieszkaniowe”.

Przeczytaj: Numer działki a numer księgi wieczystej

Opis budynku

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej ujawnia się szczegółowy opis budynku w rubrykach i podrubrykach o numerach 1.4.2 – „budynek”. W części określającej budynek ujawnia się takie informacje jak:

• identyfikator działki, na której położony jest budynek,
• identyfikator budynku, wskazany w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, załącznik nr 1,
• położenie – wskazanie numeru porządkowego położenia odpowiedniego dla położenia budynku,
• adres budynku – nazwa ulicy, placu oraz numer porządkowy,
• ilość kondygnacji nadziemnych i podziemnych budynku, zgodna z danymi ewidencji gruntów i budynków,
• liczba samodzielnych lokali w budynku, z którego mają być wyodrębnione,
• powierzchnia użytkowa budynku – łączne pole powierzchni użytkowej lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi do lokali,
• przeznaczenie budynku – oznaczenie funkcji użytkowej budynku zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków, np. budynek mieszkalny wielolokalowy,
• odrębność (czy budynek stanowi odrębną nieruchomość) – tak lub nie,
• informacja o wyodrębnionych lokalach (numer lokalu / numer księgi wieczystej).

Zgodnie z treścią rozporządzenia identyfikator budynku przyjmuje postać WWPPGG R.XXXX.BNr, którego poszczególne segmenty oznaczają:

• „WW” – kod województwa, według krajowego rejestru podziału terytorialnego kraju, zwanego „rejestrem terytorialnym”, prowadzonego na podstawie przepisów o statystyce publicznej,
• „PP” – kod powiatu w województwie według rejestru terytorialnego,
• „GG” – kod gminy w powiecie według rejestru terytorialnego.

Litera „R” w identyfikatorze określona jedną z cyfr:  1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 wskazuje na typ gminy, przy czym:

• gminę miejską oznacza się cyfrą 1,
• gminę wiejską – cyfrą 2,
• gminę miejsko-wiejską – cyfrą 3,
• miasto w gminie miejsko-wiejskiej – cyfrą 4,
• obszar wiejski w gminie miejsko-wiejskiej – cyfrą 5,
• dzielnice gminy Warszawa-Centrum – cyfrą 8,
• delegatury i dzielnice innych gmin miejskich – cyfrą 9.

W Części I-O Oznaczenie nieruchomości, w dziale poświęconym budynkowi wskazuje się numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest położony budynek, a w razie braku takiej księgi w rubryce wprowadza się numer obrębu ewidencyjnego bądź numer działki ewidencyjnej, na której jest położony budynek.

W przypadku, gdy budynek jest usytuowany na więcej niż jednej działce ewidencyjnej, w dalszej części opisu budynku w rubrykach „Informacja o wyodrębnionych lokalach” wskazuje się kolejno numery wszystkich wyodrębnionych w budynku lokali, np. A: numer lokalu 1 BUD.17 oraz B: numer księgi wieczystej.

W części odnoszącej się do budynku znajdujemy również wpis informujący o powierzchni części wspólnych budynku po wyodrębnieniu lokali. W tym przypadku są to części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, należą do nich m.in.: schody, rampa, podjazd dla osób niepełnosprawnych itd.

Urządzenia

W części oznaczonej numerem 1.4.3, oprócz danych takich jak identyfikator działki, położenie, ujawnia się opis urządzenia ujawnionego w księdze wieczystej.

Lokal

Szczegółowy opis lokalu ujawnia się w rubrykach 1.4.4 oraz podrubrykach tego numeru.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, w obszarze której znajduje się budynek z samodzielnymi do wyodrębnienia lokalami, ujawnia się informacje o lokalach ze wskazaniem na:

• identyfikator lokalu, który zgodnie z treścią określoną w załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków zapisuje się w postaci: WWPPGG_R.XXXX.LNr – gdzie poszczególne sekwencje liter i cyfr oznaczają:
  1) „WW” – kod województwa, według krajowego rejestru podziału terytorialnego kraju,
  2) „PP” – kod powiatu w województwie według rejestru terytorialnego,
  3) „GG” – kod gminy w powiecie według rejestru terytorialnego dla jednostek rejestrowych lokali,
  4) „R” – wyjaśnienie j.w,
  5) „XXXX”- numer obrębu ewidencyjnego w danej gminie,
  6) „LNr” numer ewidencyjny lokalu.
• adres lokalu z podaniem ulicy, alei, numeru bloku i numeru lokalu,
• przeznaczenie lokalu – wskazuje się tutaj na oznaczenie funkcji użytkowej lokalu, zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków,
• opis lokalu – podaje się tutaj liczbę izb wchodzących w skład lokalu, jak również opis pomieszczeń przynależnych do lokalu.

W części dotyczącej opisu lokalu wskazuje się również na oznaczenie kondygnacji, na której jest usytuowane główne wejście do lokalu.

W rubryce „przyłączenie” wprowadza się numer księgi wieczystej, z której lokal został wyodrębniony do danej księgi wieczystej.

Istotną informacją ujętą w opisie lokalu w rubryce „odrębność” jest informacja wskazująca na to, czy lokal stanowi odrębną nieruchomość, czy stanowi przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W dziale I-O w rubryce 1.5.0.1 wprowadza się odpowiednio obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych albo pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, albo pole powierzchni użytkowej lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

Wpisy w księdze wieczystej z zakresu oznaczenia nieruchomości podlegają kontroli zgodności z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków. Znacznik wskazujący badanie zgodności treści wskazanych dokumentów może przyjmować wartość: Z- zgodny, N- niezgodny, B – brak możliwości sprawdzenia zgodności.

Wpisy ujęte w dziale I-O Oznaczenie nieruchomości nie tworzą stanu prawnego nieruchomości, jednakże bez opisu nieruchomości określającego kształt oraz cechy fizyczne nie można ustalić pełnej treści księgi wieczystej.

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością

W części I-Sp Spis spraw związanych z własnością ujawnia się rodzaj oraz treść praw rzeczowych przysługujących każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, obciążających inną nieruchomość służebną – zmian tych praw, ich wygaśnięcie. Wpisy w dziale I-Sp księgi wieczystej stanowią uzupełnienie wpisów w dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.

Wpis roszczenia w dziale I-Sp bez ujawnienia tego roszczenia w dziale III księgi wieczystej nie wywołuje żadnego skutku prawnego.

Dział II – Własność

Dział II księgi wieczystej jest przeznaczony do wpisów ujawniających właściciela nieruchomości, współwłaściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego, współużytkownika wieczystego z podaniem wysokości udziałów współużytkowników i współwłaścicieli.

Gdy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa w dziale II księgi wieczystej wpisuje się dane jednostki reprezentującej Skarb Państwa, bądź osoby prawnej, której powierzono wykonywanie praw Skarbu Państwa, np. Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Organ reprezentujący Skarb Państwa wpisuje się podając jego pełną nazwą oraz numer identyfikacyjny REGON. Pozostałe osoby prawne wpisuje się podając ich pełną nazwę oraz nazwę i adres siedziby.

W przypadku, gdy właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, podaje się jej pełną nazwę oraz numer REGON.

Spółki prawa cywilnego niemające osobowości prawnej – jako właścicieli wpisuje się poszczególnych wspólników.

W przypadku, gdy nieruchomość znajduje się w użytkowaniu wieczystym, we wszystkich łamach działu II umieszcza się na wstępie napis „wpisy dotyczące użytkowania wieczystego”.

W przypadku, gdy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste posadowiono dom – blok, który jako taki stanowi odrębną nieruchomość, uprzedni wpis uzupełnia się dodając tekst ”oraz własności budynku i urządzenia stanowiącego odrębną nieruchomość”.

Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale mieszkalne to w dziale II „Własność” księgi wieczystej – wyodrębnia się poszczególne lokale podając ich numer udziału w prawie oraz wielkość udziału nieruchomości, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przy opisie każdego wyodrębnionego lokalu podaje się również numer księgi wieczystej, w której ujawniono udział oraz numer lokalu w budynku.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział III księgi wieczystej „Prawa roszczenia i ograniczenia” jest przeznaczony do dokonywania wpisów odnoszących się do ograniczonych praw rzeczowych, m.in. takich jak: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, z wyjątkiem hipoteki.

Przy wpisie ograniczonego prawa rzeczowego – ujawnia się rodzaj prawa, przeciwko któremu jest ono skierowane oraz osobę, której roszczenie poprzez wpis zostało zabezpieczone.

W dziale tym ujawnia się również wpisy dotyczące ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wpis ostrzeżenia w tym zakresie powinien ujawniać prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane oraz osobę, której roszczenie zostało rzez wpis zabezpieczone.

Dział IV – Hipoteka

W dziale IV księgi wieczystej wpisuje się:

• rodzaj hipoteki, a w przypadku roszczenia o ustanowienie hipoteki wpisuje się treść roszczenia, co do rodzaju hipoteki, której dotyczy roszczenie,
• słownie kwotę hipoteki,
• waluta sumy – oznaczenie pieniądza,
• rodzaj odsetek i wysokość odsetek.

W części IV księgi wieczystej wpisuje się również termin zapłaty zabezpieczonej wierzytelności, a w przypadku kredytu hipotecznego wpisuje się termin spłaty kredytu.

W dziale IV hipoteka podaje się również numery ksiąg wieczystych współobciążonych.

Jak sprawdzić treść księgi wieczystej bloku mieszkalnego?

Aby po nabyciu mieszkania uniknąć przykrych niespodzianek, należy zapoznać się nie tylko z treścią księgi wieczystej prowadzoną dla lokalu mieszkalnego, ale również z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla bloku mieszkalnego – zwaną księgą wieczystą „gruntu” bądź „macierzystą”.

Treść księgi wieczystej danej nieruchomości, której numer jest nam znany, można poznać za pomocą strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (Ekw.ms.gov.pl) – w umieszczonej na stronie wyszukiwarce należy wpisać znany numer księgi wieczystej. Prawidłowe wprowadzenie danych księgi wieczystej pozwoli na przeglądanie żądanej treści księgi wieczystej.

W przypadku, gdy nie znamy numeru księgi wieczystej, można skorzystać z istniejącej na rynku przeglądarki internetowej umieszczonej pod adresem: https://ksiegiwieczyste.pl/. Przeglądarka ta pozwala na wyszukiwanie ksiąg wieczystych nie tylko po numerze księgi wieczystej, ale również po adresie nieruchomości lub po numerze działki.

Jeśli kupujemy mieszkanie z założoną księgą wieczystą, to do numeru księgi „macierzystej” (księgi wieczystej całego bloku mieszkalnego) można dotrzeć z poziomu księgi wieczystej tego mieszkania – w Dziale I, w Podrubryce 1.4.4 – Lokal, w polu “9. Przyłączenie – numer księgi wieczystej” powinien być podany numer KW księgi “macierzystej”, czyli numer księgi wieczystej, z której lokal został wyodrębniony do danej księgi wieczystej.

Na co szczególnie zwrócić uwagę

Przeglądając księgę wieczystą prowadzoną dla budynku – bloku, w którym zamierzamy nabyć mieszkanie należy dokładnie zapoznać się z treścią wpisów ujętych w poszczególnych działach księgi wieczystej. Bez analizy księgi wieczystej „macierzystej” nie dowiemy się, jaki jest stan prawny nieruchomości, który wynika bezpośrednio z treści wpisów ujawnionych w księdze wieczystej.

W dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla budynku mieszkalnego należy zwrócić uwagę na wpis określający typ księgi wieczystej. Jeżeli w rubryce przeznaczonej na określenie typu księgi wieczystej znajduje się wpis: użytkowanie wieczyste, to może to oznaczać konieczność wnoszenia corocznej opłaty. W odróżnieniu od nieruchomości posadowionych na gruntach własnościowych, których właściciele płacą podatek od nieruchomości, użytkownicy wieczyści ponoszą znacznie wyższe opłaty sięgające nawet kilku tysięcy złotych rocznie.

Przeglądając księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości gruntowej – bloku mieszkalnego, w Dziele II tej księgi w części „Właściciele wyodrębnionych lokali” należy zwrócić uwagę na dane dotyczące wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Po odnalezieniu tej wielkości należy porównać ją z wielkością wykazaną w księdze wieczystej prowadzonej dla mieszkania wielkość udziału nieruchomości wspólnej stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali). Obie te wartości powinny być równe. Jeżeli wskazane wielkości są różne to należy dążyć do wyjaśnienia zaistniałej niezgodności.

Podobnie, może się zdarzyć, że udział mieszkania określony w wartości procentowej np. 150/10000 w dziale II księgi wieczystej budynku nie jest równy z udziałem mieszkania określonym w księdze wieczystej mieszkania – lokalu.
Powierzchnia mieszkania – jej udział w powierzchni całego budynku posiada istotne znaczenie w wysokości opłat dotyczących utrzymania budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Im większe mieszkanie tym większy udział w całości budynku i tym większe opłaty.

W dziale II księgi wieczystej „Własność” należy również zwrócić uwagę na wpis dotyczący prawa własności. Może się bowiem okazać, że spółdzielnia mieszkaniowa, w której zasobach znajduje się nabywany lokal o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nie ma uregulowanego prawa do gruntu, na którym posadowiła budynek. W takiej sytuacji, założenie księgi wieczystej dla nabywanego lokalu wyodrębnionego w bloku mieszkalnym może być utrudnione, a czasami wręcz niemożliwe.

Analizując treść wpisów działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej – bloku mieszkalnego, osoba zainteresowana nabyciem lokalu w bloku mieszkalnym może się dowiedzieć, że np. droga dojazdowa do bloku stanowi drogę służebną, a koszty jej utrzymania oraz ustanowienia służebności muszą ponosić wszyscy mieszkańcy bloku. W dziele III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej mogą również być ujawnione roszczenia byłych właścicieli gruntów, na których został posadowiony budynek – blok. Również w takiej sytuacji, do czasu rozstrzygnięcia roszczenia, założenie księgi wieczystej dla nieruchomości może być utrudnione.

Bardzo istotnym działem księgi wieczystej jest dział IV – Hipoteka. W dziale IV księgi wieczystej należy upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążoną hipoteką. Należy przy tym mieć na uwadze, że przedmiotem hipoteki może być nie tylko własność, ale także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Przy czym hipoteka może obciążać nie tylko mieszkanie ale również grunt, na którym został posadowiony budynek. Nabycie mieszkania posadowionego na gruncie, który jest obciążony hipoteką oznacza, że każdy kto jest właścicielem bądź współwłaścicielem mieszkania odpowiada za hipotekę w wysokości procentowego udziału mieszkania w gruncie.

Przeczytaj również: Mieszkania spółdzielcze na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Podstawa prawna:

1. Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym.
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzeni ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

Zdjęcie: Unsplash.com