Jak sprawdzić, czy kupowane mieszkanie nie jest zadłużone?

Zakup mieszkania jest przedsięwzięciem związanym z wydatkowaniem znacznej kwoty pieniężnej, co niejednokrotnie wiąże się z dużym obciążeniem psychicznym kupującego.

Dlatego też, aby po nabyciu nieruchomości uniknąć przykrych niespodzianek, należy jeszcze przed transakcją dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, zadłużenie publicznoprawne – podatek od nieruchomości, obciążenie wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, stan uregulowania płatności wobec dostawców mediów oraz inne elementy określające nieruchomość.

Co rozumiemy przez stan prawny nieruchomości

Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta. Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, tj. takiego stanu, który jest zgodny z prawem materialnym i jest prawdziwy.

Stan prawny nieruchomości wynika z treści wpisów w księdze wieczystej ujawnionych w poszczególnych działach księgi wieczystej i obejmuje zarówno prawa jak i roszczenia. Celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest stworzenie podstaw do bezpiecznego obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Księgi wieczyste stanowią jedyny w swoim rodzaju krajowy rejestr nieruchomości, którego wiarygodność została zagwarantowana przez Państwo. Wskazują na to przepisy zawarte w Kodeksie postępowania cywilnego – Art. 626 8.

Zgodnie z Art. 251 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzone są w systemie informatycznym.

Analiza księgi wieczystej mieszkania

Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej może bezpłatnie zapoznać się z jej treścią. Można to zrobić korzystając z przeglądarki internetowej umieszczonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/.

Do treści księgi wieczystej można również dotrzeć na podstawie adresu nieruchomości, o czym pisaliśmy tutaj: Księgi wieczyste po numerze działki lub adresie – jak szukać?.

Przeglądając księgę wieczystą prowadzoną w systemie elektronicznym szczególną uwagę należy zwrócić na wpisy w poszczególnych jej działach, i tak:

W dziale I „Oznaczenie” księgi wieczystej przeznaczonym na wpis oznaczenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, należy zwrócić uwagę na zgodność oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej z oznaczeniem ujętym w katastrze nieruchomości prowadzonym przez właściwego dla miejsca położenia nieruchomości starostę. Zgodność danych z ewidencji gruntów i budynków z danymi ujętymi w księdze wieczystej jest ujęta w rubryce oznaczonej, jako 1.6: „Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków”. Treści zgodne oznaczone są literą „Z” natomiast treści niezgodne literą „N”. Możemy spotkać się również z wpisem litery „B” oznaczającej brak możliwości sprawdzenia zgodności danych.

W dziale I – Sp ”Spis praw związanych z własnością”, należy zwrócić uwagę na wpisane w tej części prawa rzeczowe związane z własnością nieruchomości przysługujące każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. W dziale I – Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej ujawnia się również udziały właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej tj. udział w gruncie oraz w części budynku i urządzeń. Wpisy ujawnione w tym dziale znajdują uzupełnienie w dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.

Dział II ”Własność” księgi wieczystej jest działem przeznaczonym na wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Ujawnia się tutaj dane właściciela, współwłaściciela, wieczystego użytkownika, wieczystego współużytkownika, jak również rodzaj wspólności oraz wysokość udziałów. W dziale tym powinniśmy zwrócić uwagę na zgodność danych osobowych zbywającego nieruchomość z danymi osobowymi ujawnionymi w księdze wieczystej. Dane te powinny być tożsame.

Dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, oraz na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, jak również na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. W dziale tym należy sprawdzić m.in. wpisy wynikające bardzo często z przepisów szczególnych jak np. prawo pierwokupu, wpisy ujawniające wpisanie nieruchomości lub jej części do rejestru zabytków, wpis o wszczęciu postępowania scaleniowego, wpis ujawniający postępowanie o ogłoszeniu upadłości czy zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych.

Hipoteka

Sprawdzając ewentualne zadłużenie mieszkania szczególną uwagę należy zwrócić na dział IV księgi wieczystej – „Hipoteka”. Jak sama nazwa wskazuje jest on przeznaczony na wpisy hipoteki i to tutaj należy sprawdzić, czy na nieruchomości zostało ustanowione tego rodzaju roszczenie.

Jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ujawniona została hipoteka, należy pamiętać, że jej podstawowym celem określonym w Art. 65 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece jest obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Oznacza to, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, nabywca staje się jednocześnie dłużnikiem i ciąży na nim obowiązek spłaty długu określonego w zapisie hipotecznym. Zasada ta dotyczy każdego kolejnego nabywcy nieruchomości, który odpowiada z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Przeczytaj: Księga wieczysta mieszkania – jakie informacje zawiera?

Opłaty za czynsz

Nabywając mieszkanie na rynku wtórnym należy sprawdzić czy mieszkanie nie jest obciążone długiem czynszowym wobec spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty mieszkaniowej.

W tym celu można samemu udać się do spółdzielni mieszkaniowej, do której przynależy mieszkanie i poprosić o informacje w zakresie opłat czynszowych danego mieszkania, bądź zażądać od sprzedającego mieszkanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu w spłacie czynszu wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową.

Opłaty za media

Kolejną ważną rzeczą do sprawdzenia przed nabyciem mieszkania na rynku wtórnym jest stan uregulowania płatności właściciela nieruchomości zbywanej w zakresie używanych mediów takich jak: prąd, gaz, woda, CO, wywóz śmieci, telefon stacjonarny, internet, telewizja kablowa, itp.

W tym przypadku należy poprosić zbywającego mieszkanie o przedłożenie aktualnych zaświadczeń od dostawców mediów o niezaleganiu z płatnościami.

Pomimo, że wszelkie zobowiązania w zakresie używanych mediów obciążają zbywającego mieszkanie (nieruchomość) to jednak, może się zdarzyć, że w przypadku istniejącego zadłużenia, dostawcy mediów będą uzależniać zawarcie umowy z nowym właścicielem nieruchomości od uregulowania zaległości.

Obciążenia publicznoprawne

Przed nabyciem mieszkania należy sprawdzić stan uregulowania podatków i opłat. Do obowiązkowych opłat publicznoprawnych należą:

• podatek od nieruchomości,
• podatek rolny,
• podatek leśny.

Podobnie jak w przypadku opłat dotyczących mediów, za zobowiązania podatkowe nie odpowiada nabywca mieszkania, lecz zbywający. Pomimo tego, nabywca mieszkania powinien dążyć do nabycia mieszkania bez żadnych zobowiązań wobec instytucji państwowych.

Inne obciążenia

Przed nabyciem mieszkania należy sprawdzić, czy w mieszkaniu oprócz zbywającego jest jeszcze zameldowany ktoś inny. Informację tę można uzyskać w biurze meldunkowym urzędu gminy, w obszarze której znajduje się zbywane mieszkanie.

W przypadku, gdy zbywający nieruchomość, dąży do jej sprzedaży szybko i w atrakcyjnej cenie, potencjalny nabywca takiej nieruchomości powinien działać ostrożnie i starać się objąć kontrolą wszystkie elementy określające nieruchomość i jej stan prawny tak, aby w przyszłości uniknąć przykrych niespodzianek.

Nabycie mieszkania z tzw. ”czystą kartą” daje nabywcy zadowolenie oraz spokój wewnętrzny z dokonanego przedsięwzięcia.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy w danym mieszkaniu jest ktoś zameldowany?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zdjęcie: Pixabay.com