Jak znieść współwłasność mieszkania, domu lub działki?

Współwłasność to forma własności rzeczy, mieszkania, domu czy działki, przysługująca niepodzielnie kilku osobom.

Pojęcie współwłasności

Pojęcie i zakres „współwłasności” określa Art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.), który brzmi:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W prawie, współwłasność występuje, jako cześć oznaczona ułamkiem albo współwłasność łączna. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Istnieje domniemanie, że udziały współwłaścicieli są równe, a każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Formy zniesienia współwłasności

Formy zniesienia współwłasności określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. W praktyce istnieją dwa tryby zniesienia współwłasności i są to:

• umowne zniesienie współwłasności,
• sądowe zniesienie współwłasności.

Wybór formy zniesienia współwłasności jest zależny m.in. od przedmiotu współwłasności, tzn. czy jest on ruchomością czy też nieruchomością.

Istotne znaczenie przy znoszeniu współwłasności mają relacje pomiędzy współwłaścicielami. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przeczytaj: Kto jest właścicielem domu, mieszkania czy działki?

Umowne zniesienie współwłasności

Umowny tryb zniesienia współwłasności nie posiada swoich uregulowań prawnych. Oznacza to, że jego zastosowanie powinno być rozpatrzone na podstawie ogólnych zasad prawa cywilnego.

Umowne zniesienie współwłasności (np. nieruchomości) może zostać przeprowadzone wówczas, gdy pomiędzy stronami – współwłaścicielami nie ma konfliktu, a strony są zgodne co do formy i sposobu zniesienia współwłasności i co do posiadania nieruchomości wspólnej.

Przed przystąpieniem do zniesienia współwłasności w formie umownej zaleca się przeprowadzenie geodezyjnego podziału nieruchomości wspólnej i uzyskanie decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości (chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości).

Umowne zniesienie współwłasności następuje w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Dokumentami niezbędnymi do przeprowadzenia umownego zniesienia współwłasności są:

• decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości,
• aktualny odpis księgi wieczystej (po podziale nieruchomości),
• aktualny wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości (po podziale nieruchomości),
• aktualny wypis z rejestru gruntów (po podziale nieruchomości).

Notarialne zniesienie współwłasności jest obarczone koniecznością uiszczenia opłaty, której wysokość jest uzależniona od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności notarialne określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i są zależne od wartości dzielonej rzeczy, i tak:

Lp.	Wartość dzielonejrzeczy	Stawka taksy notarialnej
1.	do 3000 zł	100 zł
2.	powyżej 3000 zł do 10 000 zł	100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
3.	powyżej 10 000 zł do 30 000 zł	310 zł + 2 % od powyżej 20 000 zł
4.	powyżej 30 000 zł do 60 000 zł	710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
5.	powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł	1010 zł +0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
6.	powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł	4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
7.	powyżej 2 000 000 zł	6770 zł + 0, 25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł

Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat.

Przeczytaj: Jak podzielić mieszkanie po rozwodzie? Możliwe rozwiązania

Zniesienie współwłasności przez sąd

Czynności zniesienia współwłasności przez sąd prowadzone są w postępowaniu nieprocesowym w oparciu o przepisy ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Kodeks cywilny. Sądem właściwym do rozpatrzenia sprawy zniesienia współwłasności jest Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności może złożyć każdy współwłaściciel nieruchomości. Prawo do wniesienia wniosku o zniesienie współwłasności ma również spadkobierca nieruchomości.

W przypadku, gdy zniesienie współwłasności dotyczy nieruchomości, osoba składająca wniosek do sądu powinna do niego dołączyć dokumenty świadczące o prawie do nieruchomości. Takim dokumentem może być akt notarialny, odpis księgi wieczystej. Do wniosku o zniesienie współwłasności należy także dołączyć dokumenty świadczące o położeniu nieruchomości, tj. wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów. Wymienione dokumenty można uzyskać w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków.

W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd nakłania współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. W przypadku, gdy brak jest zgody co do zgodnego przeprowadzenia podziału, sąd rozpatrując sprawę o zniesienie współwłasności nieruchomości może to prawo znieść stosując w tym celu jeden z trzech sposobów, a mianowicie:

• zniesienie współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości i przydzielenie dzielonych części każdemu ze współwłaścicieli;
• przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli – taki sposób dotyczy najczęściej rzeczy czy nieruchomości, których z różnych względów nie da się podzielić.
• sprzedaż nieruchomości i podział ceny sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli.

Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

W przypadku, gdy sąd właściwy do rozpatrzenia sprawy, ustali dopłaty lub spłaty, wskaże również termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia dopłaty lub spłaty. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności dotyczącej gospodarstwa rolnego, sąd mając na uwadze prowadzenie prawidłowej gospodarki rolnej, przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który prowadzi to gospodarstwo lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. W przypadku, gdy kilku współwłaścicieli gospodarstwa rolnego wykazuje zaangażowanie w pracy w tym gospodarstwie, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd może zarządzić sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Koszty zniesienia współwłasności

Składając w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności należy wnieść stosowną opłatę. Opłata sądowa jest stała i nie jest zależna od wartości nieruchomości. Wysokość opłaty sądowej jest natomiast zależna od tego, czy wnioskodawca dołączył do wniosku projekt zniesienia współwłasności. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata stała wynosi 300 zł. Natomiast w sytuacji, gdy wnioskodawca nie dołączył do wniosku projektu zgodnego podziału nieruchomości opłata wyniesie 1000 zł.

Niezależnie od tego, w jaki sposób zostanie przeprowadzone zniesienie współwłasności umownie czy przez sąd, wszyscy przyszli właściciele muszą wnieść opłatę sądową związaną z wpisem do księgi wieczystej. Opłata stała od wniosku o wpis własności do księgi wieczystej wynosi 150 zł.

Przeczytaj: Jak dopisać żonę/męża jako współwłaściciela do księgi wieczystej?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Zdjęcie: Unsplash.com