Umowa darowizny czy umowa dożywocia – które rozwiązanie wybrać?

W świetle obowiązującego prawa (Kodeks cywilny), przeniesienie prawa własności do nieruchomości (ruchomości) na osobę bliską, może nastąpić w formie umowy darowizny bądź w formie umowy o dożywocie. Różnice pomiędzy umową darowizny a umową dożywocia wynikają wprost z definicji obu czynności prawnych, a skutki wprowadzenia umów w życie pojawiają się z chwilą wystąpienia spadkobierców o zachowek.

Darowizna – najważniejsze informacje

W myśl Art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Innymi słowy darowizna to sposób na rozdysponowanie majątku przez darczyńcę jeszcze za jego życia.

Darowizna – oświadczenie darczyńcy o darowaniu świadczenia, powinna być złożona w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Po podpisaniu aktu notarialnego (oświadczenia o przekazaniu i przyjęciu darowizny) obdarowany ma obowiązek zgłosić przyjęcie darowizny do właściwego urzędu skarbowego. Zgłoszenie powinno nastąpić w okresie 6 miesięcy od dnia podpisania oświadczenia o otrzymaniu darowizny.

Obdarowany przyjmując darowiznę nieruchomości może w celu zabezpieczenia darczyńcy ustanowić na rzecz darczyńcy służebność osobistą mieszkania.

Prawo służebności osobistej mieszkania (nie mylić z dożywociem) polega na tym, że darczyńca może korzystać w oznaczonej części z mieszkania bez konieczności uiszczania czynszu. Prawo służebności osobistej mieszkania pozwala również darczyńcy na swobodne korzystanie z kuchni, łazienki a także innych pomieszczeń przynależnych do mieszkania, które darował.

Prawo służebności mieszkania w odróżnieniu od prawa dożywocia nie zobowiązuje obdarowanego do obowiązku utrzymania służebnika, zapewnienia mu wyżywienia, opieki lekarskiej w razie choroby a w razie śmierci – godnego pochówku.

Darczyńca może odwołać darowiznę zarówno tę wykonaną jak i niewykonaną. Szczegółowe powody odwołania darowizny określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Umowa dożywocia – najważniejsze informacje

Umowa dożywocia, której definicja została określona w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 908, § 1, polega na tym, że nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania.

W ramach utrzymania, nabywca nieruchomości w braku odmiennej umowy powinien przyjąć zbywcę (dożywotnika) jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a w przypadku śmierci dożywotnika sprawić mu pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie (Art. 913, § 1, 2, k.c.).

W przypadku, gdy zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Umowa o dożywocie z racji występowania zobowiązania stron do przeniesienia nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie dożywotnika jest traktowana jako umowa wzajemna, dwustronnie zobowiązująca i odpłatna. Oznacza to, że strony umowy darowizny przekazują sobie pewne świadczenia, które mają określoną wartość. Po stronie dożywotnika wartością będzie jego dom, mieszkanie, a po stronie nabywcy nieruchomości wartością niewymierną będzie świadczenie dożywotniego utrzymania zbywcy (dożywotnika).

Przeczytaj: Umowa o dożywocie – na czym polega?

Podatki i opłaty związane z zawarciem umowy dożywocia oraz umowy darowizny

Zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. Art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. a–k ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa dożywocia oraz umowa darowizny podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą podpisania aktu notarialnego. Podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych są:

• przy umowie darowizny – obdarowany,
• przy umowie dożywocia – nabywca własności nieruchomości.

W praktyce, podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest przez notariusza po podpisaniu przez strony umowy aktu notarialnego. Notariusz, jako płatnik, ma obowiązek przekazania pobranego podatku na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

Podstawę opodatkowania stanowi, przy:

• darowiźnie – wartość długów i ciężarów albo zobowiązań, które przejmuje obdarowany (np. wartość kredytu),
• przy dożywociu – wartość rynkowa nieruchomości.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (Art. 6 ustawy z dnia o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U.2020.).

Zazwyczaj wartość rynkową nieruchomości, w zależności od umowy, określa darczyńca bądź zbywca nieruchomości. Jeżeli darczyńca, zbywca nieruchomości (podatnik) nie określi wartości nieruchomości (mieszkania, domu) lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia – w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania i poda jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość, która nie odpowiada wartości rynkowej, organ podatkowy określi ją z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli wartość określona z uwzględnieniem opinii biegłego powołanego przez organ podatkowy różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika – koszty opinii ponosi podatnik.

Zachowek a darowizna

Wiele osób, a zwłaszcza rodzice, przekazują – darują swoim dzieciom nieruchomości w postaci mieszkania czy ruchomości, takie jak np. samochód. Dzieje się tak dlatego, że rodzice myśląc o swoich dzieciach już teraz chcą, aby były „na swoim”, więc darują im swoje „cztery kąty”, a sami zadowalają się kupując zazwyczaj mieszkanie o mniejszej kubaturze i niższym standardzie. Dlaczego bowiem dzieci mają czekać aż kiedyś dostaną w spadku po rodzicach wymarzone mieszkanie skoro już teraz potrzebują własnego lokum?

Tego typu działanie ma swoje konsekwencje w przyszłości, albowiem darowizna przekazana za życia wchodzi w tzw. masę spadkową i jest uwzględniana przy obliczaniu wysokości spadku. Zgodnie z przepisami prawa, darowizna, która został przekazana za życia zmarłego, z braku testamentu wchodzi do masy spadkowej. Oznacza to, że wartość darowizny doliczana jest do pozostałego majątku, a następnie tak wyliczony spadek dzieli się pomiędzy spadkobierców. Udział w spadku osoby – spadkobiercy, która wcześniej otrzymała darowiznę jest pomniejszany o wartość tej darowizny.

Zasadą jest, że do masy spadkowej wliczane są wszelkie darowizny przekazane spadkobiercom i osobom uprawnionym, a w pozostałych przypadkach liczone są wartości darowizn udzielone w okresie do 10 lat wstecz.

Natomiast, jeżeli spadkodawca jeszcze za życia obdarował całym swoim majątkiem jednego ze swych zstępnych, to z chwilą śmierci darczyńcy inni spadkobiercy mogą dochodzić od obdarowanego zachowku.

W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Art. 1000. § 1, jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego mu zachowku od spadkobiercy lub osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, może on żądać od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczoną do spadku, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku.

W oparciu o istniejące przepisy prawa należy uznać, że osoba obdarowana przez spadkodawcę będzie zobowiązana do wypłaty zachowku w wyniku umowa darowizny, jako umowa polegająca na nieodpłatnym przekazaniu części majtku (niekiedy całego).

W świetle powyższych ustaleń oraz w oparciu o interpretacje przepisów prawa należy uznać, że umowa dożywocia nie chroni nabywcy majątku przed zachowkiem.

Zachowek a dożywocie

Jak wynika z definicji określonej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny umowa dożywocia jest umową wzajemną, dwustronnie zobowiązującą i odpłatną.

O odpłatności umowy świadczy chociażby to, że dożywotnik właściciel nieruchomości (której wartość można w każdej chwili określić) przekazuje tę nieruchomość osobie bliskiej bądź obcej w zamian za dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że strony umowy darowizny przekazują sobie pewne świadczenia, które maja określoną wartość.

Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 marca 2013 roku (II FSK 1398/11):

„W przypadku umowy o dożywocie zbywca nieruchomości (dożywotnik) w zamian za przekazanie tej nieruchomości otrzymuje od nabywcy pewne świadczenie, które służy zaspokojeniu jego potrzeb „w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych”.

W świetle powyższych ustaleń należy stwierdzić, że jeżeli mamy możliwość wyboru czy przyjąć darowiznę ustanowioną w umowie darowizny czy umowę o dożywocie, zawsze należy mieć na uwadze późniejsze konsekwencje zawarcia powyższych umów.

Zawarcie umowy dożywocia zwalnia nabywcę nieruchomości od płacenia zachowku, natomiast w przypadku zawarcia umowy darowizny, uprawniony z tytułu spadku zawsze będzie mógł żądać od osoby, która otrzymała od spadkobiercy darowiznę, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Księga trzecia.

Zdjęcie: Pexels.com