5 mitów o księgach wieczystych

MIT 1: Każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą

To nieprawda. W Polsce wciąż istnieje wiele nieruchomości, które z różnych powodów nie posiadają księgi wieczystej. Z taką sytuacją możemy spotkać się np. na obszarach wiejskich, gdzie przed laty obrót nieruchomościami dosyć często przybierał charakter nieformalny i akty notarialne nie były sporządzane.

Wydawać by się mogło, że każde mieszkanie musi posiadać księgę wieczystą. To też nieprawda. Dla przykładu, mieszkania, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym bądź właścicielem gruntu pod budynkiem) nie muszą mieć założonej księgi wieczystej.

Do dokumentów – innych niż księga wieczysta, które mogą stanowić potwierdzenie prawa własności nieruchomości, należą m.in.:

• akt własności ziemi (AWZ),
• akt nadania ziemi (AND),
• akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości,
• akt notarialny umowy darowizny,
• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
• postanowienie sądu o dziale spadku,
• postanowienie sądu o podziale majątku wspólnego małżonków,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające przysługujące prawo do lokalu.

Polskie prawo dąży do tego, aby księgi wieczyste były sukcesywnie zakładane dla wszystkich nieruchomości. Środkiem ku temu jest m.in. zapis Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który nakłada na nowych właścicieli nieruchomości obowiązek ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej.

MIT 2: Dostęp do ksiąg wieczystych jest płatny

Nieprawda. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przeglądać jej treść za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/.  W dostępnej na stronie wyszukiwarce wystarczy podać pełny numer KW.

Z opłatami dotyczącymi ksiąg wieczystych mamy do czynienia w przypadku podejmowania następujących czynności:

• gdy chcemy uzyskać odpis księgi wieczystej, wyciąg z księgi wieczystej lub zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej – cena dokumentu różni się w zależności od jego rodzaju, formy wydania i dostarczenia (np. wersja papierowa wysłana na podany adres docelowy, wersja elektroniczna wydana do samodzielnego wydruku),
• gdy zakładamy księgę wieczystą, dokonujemy w niej wpisu lub wykreślenia wpisu – wysokość opłat sądowych regulowana jest przez Ustawę z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Przeczytaj: Księgi wieczyste po adresie – 3 sposoby jak znaleźć

MIT 3: Odpis księgi wieczystej jest ważny 3 miesiące

Odpis księgi wieczystej jest niezbędnym dokumentem m.in. przy okazji transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości czy też chęci pozyskania kredytu.

Utarło się, że odpis księgi wieczystej jest ważny 3 miesiące. To nieprawda.

Przepisy Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie wyznaczają okresu ważności odpisu księgi wieczystej. Dokument sporządzany jest na konkretną datę i godzinę – odzwierciedla stan wpisów w księdze wieczystej na dzień jego wykonania. Im jest on starszy, tym większe prawdopodobieństwo, że zawarte w nim informacje są nieaktualne. Od czasu jego sporządzenia w księdze wieczystej mogły zostać wprowadzone zmiany.

Dlatego tak ważne jest, aby tuż przed jakąkolwiek transakcją nabycia bądź zbycia nieruchomości sprawdzić aktualną treść księgi wieczystej – można tego dokonać za pomocą systemu elektronicznych ksiąg wieczystych (https://ekw.ms.gov.pl/). Pełną informację otrzymamy w ciągu kilkunastu sekund.

MIT 4: Księgę wieczystą zakłada tylko notariusz

Nieprawda. Księgę wieczystą możemy założyć samodzielnie lub możemy powierzyć tę czynność notariuszowi.

Aby założyć księgę wieczystą, należy udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych, Sądu Rejonowego (właściwego dla miejsca położenia nieruchomości), i tam złożyć odpowiednio wypełniony wniosek KW-ZAL wraz z załącznikami. Niezbędne jest również wniesienie opłat sądowych – np. 100 zł za założenie księgi wieczystej, 200 zł za wpis prawa własności, 200 zł za wpis hipoteki. Oczywiście ilość wymaganych wniosków i załączników różni się w zależności od rodzaju nieruchomości, dla której księga jest zakładana.

Jeśli ktoś nie czuje się pewnie w takich formalnych kwestiach, może zwrócić się do notariusza, który wskaże jakie dokumenty są wymagane, sporządzi odpowiednie wnioski i przekaże je do Sądu. Za swoją pracę notariusz pobierze wynagrodzenie, co dodatkowo zwiększy koszt założenia księgi wieczystej.

MIT 5: Nie można sprzedać nieruchomości bez księgi wieczystej

Nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby sprzedać nieruchomość bez założonej księgi wieczystej.

Z perspektywy kupującego taka transakcja może być obarczona większym ryzykiem niż przy zakupie nieruchomości z urządzoną księgą. Jednak skoro nabywca podejmuje się tej transakcji, to istnieje duża szansa, że jest tego świadomy. To na nim ciąży obowiązek sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, w tym upewnienia się, czy sprzedawca mieszkania rzeczywiście ma do tego prawo. Albowiem brak księgi wieczystej pozbawia go ochrony związanej z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Przeczytaj: 5 faktów o księgach wieczystych

Zdjęcie: Pixabay.com