Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze

Aby zostać prawowitym właścicielem nieruchomości (grunty i budynki trwale z gruntem związane), należy daną nieruchomość nabyć w sposób określony w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.), tj. poprzez zawarcie stosownej umowy wyrażonej w formie aktu notarialnego.

Pomimo tak rygorystycznego ujęcia prawa dotyczącego przeniesienia prawa własności okazuje się, że w polskim systemie prawnym istnieje instytucja, która umożliwia nabycie prawa własności poprzez czynność zwaną „zasiedzeniem”.

Co rozumiemy przez zasiedzenie nieruchomości – jakie warunki muszą być spełnione

Zasadę zasiedzenia nieruchomości określa ustawa z dnia 23 kwietnia, 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 172 § 1, 2, którego treść brzmi:

“§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Jak z powyższego wynika, aby zasiedzenie mogło być skuteczne, tj. aby posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabył własności, muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:

• posiadanie nieruchomości musi być samoistne,
• musi zaistnieć określony upływ czasu, od długości którego zależy, czy jest to uzyskanie posiadania w złej czy w dobrej wierze.

Należy podkreślić, że definicja zasiedzenia ujęta w Art. 172 k.c., dotyczy tylko i wyłącznie zasiedzenia nieruchomości, przez którą zgodnie z Art. 46. § 1. k.c. należy rozumieć:

”Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Posiadacz samoistny

Posiadaczem samoistnym nieruchomości jest osoba, która włada daną rzeczą jak właściciel i zachowuje się jak właściciel, a więc w przypadku posiadania samoistnego gruntów osoba ta ponosi wszelkie opłaty i podatki związane z posiadaniem danej nieruchomości oraz pobiera z niej pożytki.

Drugą przesłanką, pozwalającą na skuteczne uzyskanie zasiedzenia nieruchomości, jest upływ czasu, w którym dana nieruchomość znajduje się we władaniu posiadacza. Przy czym – w zależności od posiadania w dobrej albo w złej wierze, upływ czasu od rozpoczęcia posiadania danej rzeczy może wynosić 20 lub 30 lat.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze

W przypadku posiadania w dobrej wierze spełnienie przesłanki czasu następuje wówczas, gdy posiadacz samoistny, niebędący właścicielem nieruchomości, posiada tę nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu w przekonaniu, że jego posiadanie jest zgodne z prawem.

Przykładem na posiadanie nieruchomości w dobrej wierze jest np. nabycie prawa własności nieruchomości od właściciela ujawnionego w księdze wieczystej, który w rzeczywistości tym właścicielem nie jest.

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze

Natomiast, spełnienie przesłanki posiadania w złej wierze następuje wówczas, gdy osoba, która włada daną nieruchomością (zachowuje się jak właściciel), wie, że nie jest posiadaczem danej nieruchomości, i że nie przysługuje jej prawo do tego posiadania, lecz brak jest podstaw do usprawiedliwienia tej niewiedzy.

Posiadanie w złej wierze może mieć miejsce w przypadku, gdy właściciel nieruchomości rolnej uprawiając swoją działkę, uprawia również grunt rolny przyległy bezpośrednio do swojej nieruchomości. Skoro nikt nie upomina się o ten grunt, uprawiający go uważa, że grunt ten należy niego.

Uzyskanie posiadania w złej wierze (zasiedzenie) następuje po upływie lat trzydziestu (Art. 172 k.c.).

Jakich nieruchomości nie można zasiedzieć?

Analizując pojęcie „zasiedzenia” określone w Art. 172 k.c. oraz pojęcie definicji nieruchomości ujęte w cytowanej ustawie w Art. 46, należy stwierdzić, że nie wszystkie nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia.

Jak wynika z przepisów prawa, zasiedzenie dotyczy tylko i wyłącznie nieruchomości gruntowych oraz budynków trwale z gruntem związanych lub części takich budynków, jeżeli na mocy odrębnych przepisów stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nie można zatem zasiedzieć części składowych rzeczy, które nie mogą być odrębnym przedmiotem własności, a skoro tak, to jeżeli części te nie mogą być przedmiotem posiadania samoistnego, to również nie mogą być przedmiotem zasiedzenia.

Tak więc nie można zasiedzieć np.: piwniczki, składziku czy stryszku w domku jednorodzinnym. Przedmiotem zasiedzenia nie może być również jeden pokój w mieszkaniu. Nie można bowiem odłączyć od domu jednorodzinnego strychu czy pokoju bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości (Art. 47 k.c.).

Jakie czynności należy podjąć, aby potwierdzić zasiedzenie nieruchomości?

Nabycie nieruchomości na skutek zasiedzenia następuje z mocy prawa, co oznacza że następuje ono na mocy spełnienia przesłanki posiadania samoistnego i czasu zależnego od posiadania w dobrej czy też złej wierze (Art. 172 k.c.).

Dla potwierdzenia określonego stanu faktycznego władania nieruchomością, wskazanym jest złożenie stosownego wniosku w sądzie rejonowym, wydziale cywilnym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Wniosek w sprawie orzeczenia powinna złożyć osoba zainteresowana.

We wniosku oprócz wskazania danych wszystkich osób, których dotyczy wynik postępowania, należy również wskazać dane określające nieruchomość, tj. adres administracyjny nieruchomości, kategorię użytku nieruchomości, powierzchnię użytku oraz numer księgi wieczystej nieruchomości (jeżeli jest założona dla tej nieruchomości).

W przypadku, gdy dla danej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta, do składanego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia, należy dołączyć odpis księgi wieczystej oraz posiadane dowody – dokumenty świadczące o nieprzerwanym samoistnym posiadaniu danej nieruchomości, którymi mogą być zaświadczenia gminy o zapłaconych podatkach oraz o wniesieniu innych opłat.

Przed złożeniem wniosku do sądu rejonowego o stwierdzenie zasiedzenia należy w kasie sądu złożyć stosowną opłatę. Na dzień dzisiejszy opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2000 zł. Opłatę można również wnieść na konto sądu rejonowego, zaznaczając na przelewie, iż opłata dotyczy wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

Należy pamiętać, że w przypadku braku opłaty sądowej, sąd nie podejmie się załatwienia sprawy.

Przeczytaj: Jak znaleźć numer księgi wieczystej?

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zdjęcie: Unsplash.com