Czy można podawać numer księgi wieczystej?

Komu i w jakich okolicznościach można udostępnić numer księgi wieczystej? Dlaczego tak dużą wagę przywiązuje się do treści księgi wieczystej?

Takie pytanie zadaje sobie zapewne wielu z nas stojąc przed decyzją sprzedaży bądź nabycia nieruchomości. Transakcja nabywania nieruchomości jest tak szczególną, że znajomość treści księgi wieczystej nabywanej nieruchomości jest nie tylko wskazana, ale wręcz obowiązkowa.

W prawie polskim księgi wieczyste stanowią jedyny rejestr stanu prawnego nieruchomości o gwarantowanej przez państwo wiarygodności. Zasady prowadzenia tego rejestru ujęte zostały w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.).

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w wielu swoich postanowieniach nakłania właścicieli nieruchomości do zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych stosując przy tym stosowne zapisy przymuszające do ujawnienia prawa właściciela w księdze wieczystej (Art. 35 u.o.k.w.i.h.), czy też przez ujawnienie w księdze wieczystej z urzędu ostrzeżenia o tym, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Głównym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym jest podstawą bezpiecznego obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Powszechny dostęp do treści ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste, aby mogły spełniać w/w funkcje muszą być powszechnie dostępne, a ich treść powinna być jawna. Zasada jawności ksiąg wieczystych stała się kamieniem węgielnym instytucji ksiąg wieczystych.

Zasadę jawności ksiąg wieczystych wprowadza ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 2, którego treść brzmi:

”Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”.

Jest to tzw. jawność formalna, która przejawia się tym, że każdy ma dostęp do księgi wieczystej, co pozwala mu na zapoznanie się z jej treścią.

Jawność formalna ksiąg wieczystych posiada swoje konsekwencje prawne w zakresie nieznajomości treści księgi wieczystej i skutkuje tym, że w przypadku sprawy sądowej dotyczącej czynności prawnej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów i wzmianek w księdze wieczystej. Podniesienie w sprawie sądowej zarzutu nieznajomości wpisów w treści księgi wieczystej bądź nieznajomości wniosków wprowadzonych w postaci wzmianki, będzie prawnie bezskuteczne.

Konsekwencją zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych jest jawność materialna. Zgodnie z tą zasadą domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywisty stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje (Art. 3 u.o.k.w.i.h.).

Zasada jawności ksiąg wieczystych została zrealizowana przez wdrożenie w życie Art. 25 u.o.k.w.i.h., zgodnie z treścią którego Minister Sprawiedliwości otrzymał szczegółowe upoważnienie do wydania rozporządzenie wykonawczego w sprawie wprowadzenia nowego systemu informatycznego obejmującego księgi wieczyste.

Wprowadzony przez Ministra Sprawiedliwości system informatyczny pod adresem Ekw.ms.gov.pl pozwala każdemu, kto zna numer księgi wieczystej, zapoznać się z jej treścią bez konieczności wychodzenia z domu.

Z dniem utworzenia i wprowadzenia w życie systemu informatycznego Ekw.ms.gov.pl obejmującego księgi wieczyste, zasada jawności formalnej ksiąg wieczystych została zrealizowana.

Przeczytaj: Księgi wieczyste po adresie – 3 sposoby jak znaleźć

Komu i jak udostępniane są księgi wieczyste w celu ich przeglądania

W świetle zasady jawności oraz powszechnej dostępności ksiąg wieczystych nasuwa się pytanie, komu i w jaki sposób mogą być udostępniane księgi wieczyste w celu ich przeglądania.

Przeglądanie ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie analogowym odbywa się w sekretariacie wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może ją przeglądać w obecności pracownika sądu, natomiast akta księgi wieczystej może przeglądać w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

Przeglądanie treści księgi wieczystej w systemie informatycznym odbywa się z poprzez wywołanie na ekran monitora określonej księgi wieczystej po wprowadzeniu znanego numeru księgi wieczystej.

Z uwagi na publiczny charakter ksiąg wieczystych oraz ich fundamentalne znaczenie w obrocie nieruchomościami księgi wieczyste, aby mogły zachowywać swoją moc dowodową, muszą być chronione przed ewentualnym zniszczeniem, uszkodzeniem bądź kradzieżą.

O ile w przeglądaniu ksiąg wieczystych czy robieniu z nich notatek i wypisów nie ma żadnych ograniczeń, to już w przypadku akt ksiąg wieczystych zawierających dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości (Art. 28 u.o.k.w.i.h.) stanowiące podstawę wpisów, ograniczenia muszą być zastosowane. Stąd każdy, kto chciałby zapoznać się z aktami księgi wieczystej musi wykazać interes prawny w tym zakresie.

Pojęcie interesu prawnego pokrywa się zazwyczaj z pojęciem “zainteresowania w sprawie”, o którym mowa w Art. 510 Kodeksu postępowania cywilnego. W myśl tego przepisu dostęp do akt księgi wieczystej posiadają również osoby, których prawo jest wpisane do księgi wieczystej, mogą to być: wierzyciel właściciela nieruchomości, bank, w którym właściciel stara się o kredyt, jak równie rzeczoznawca majątkowy czy pośrednik w sprzedaży nieruchomości. Osoby te korzystają z tzw. domniemania faktycznego, że posiadają interes prawny w przeglądaniu akt księgi wieczystej nieruchomości.

Zapewne nie będzie miał interesu prawnego ten, kto będzie się domagał udostępnienia dokumentów z akt księgi wieczystej ze zwykłej ciekawości.

Zarówno księgi wieczyste, jak i dokumenty zgromadzone w aktach księgi wieczystej, stanowią podstawę do wydawania odpisów tych dokumentów. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów oraz odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydawane są na żądanie osób zainteresowanych.

Osobą zainteresowaną w żądaniu wydania odpisu księgi wieczystej jest każdy, na czyją rzecz wpisane są prawa, ostrzeżenia, prawa osobiste i roszczenia wzmianki o wniosku i każdy, kto może domagać się ustalenia stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.

Przeczytaj: Odpis z księgi wieczystej – jak uzyskać?

Komu i w jakich okolicznościach można udostępnić numer księgi wieczystej

Księgi wieczyste są jawne, jednakże, aby zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla konkretnej nieruchomości należy poznać jej numer. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie nakłada żadnych ograniczeń w zakresie jawności danych zawartych w księdze wieczystej. Skoro ustawa przewiduje ujawnianie w księdze wieczystej m.in. danych osobowych, wysokości wierzytelności i innych obciążeń to wszystkie te dane są dostępne dla każdego, kto poda numer księgi wieczystej.

Istnieje kilka sytuacji, w których nabywcy, zanim podejmą decyzję o zakupie nieruchomości powinni zapoznać się z treścią księgi wieczystej. Zapewne do takich należy zakup nieruchomości w licytacji komorniczej czy zakup nieruchomości na rynku pierwotnym bądź wtórnym.

W sytuacji sprzedaży nieruchomości, zbywający nieruchomość, jeżeli nie ma nic do ukrycia powinien nabywcy nieruchomości udostępnić numer księgi wieczystej, aby ten mógł zapoznać się z jej treścią.

Informacje zawarte w treści księgi wieczystej pozwolą na zidentyfikowanie prawowitego właściciela nieruchomości, jak również pozwolą na powzięcie wiedzy o tym, czy nieruchomość jest zadłużona, czy na nieruchomości ustanowiono ograniczone prawa rzeczowe bądź ograniczone prawa osobiste. Do w/w informacji można dotrzeć tylko po pozyskaniu numeru księgi wieczystej nieruchomości nabywanej, a następnie po przeanalizowaniu wpisów w niej ujawnionych.

Przeglądając księgę wieczystą należy pamiętać, że zgodnie z Art. 25 – określającym strukturę księgi wieczystej ustawy o księgach wieczystych i hipotece księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1. dział pierwszy obejmuje oznaczenia nieruchomości zgodne z oznaczeniami instytucji prowadzącej kataster nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
2. dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. W dziale tym wpisuje się nazwiska właścicieli z imienia i nazwiska, jak również podaje się imiona ich rodziców. Dla uwiarygodnienia właścicieli nieruchomości w dziale tym podaje się również numery identyfikacyjne PESEL lub REGON;
3. w dziale III przeznaczonym na wpisy ograniczonych praw rzeczowych wpisuje się wszelkie ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na nieruchomości za wyjątkiem hipotek. Tak więc mogą tutaj zostać ujawnione takie ograniczone prawa jak: służebność drogi koniecznej, służebność przechodu, prawo dożywocia, służebność mieszkania oraz inne wpisy, np. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
4. w dziale IV księgi wieczystej oznaczonym jako Hipoteka, wpisuje się wszelkie hipoteki ustanowione na nieruchomości podając ich rodzaj i charakter oraz określa się wysokość kwoty hipoteki w pieniądzu.

Świadome nabycie nieruchomości powinno być zawsze poprzedzone zapoznaniem się z treścią księgi wieczystej danej nieruchomości. Czynność ta pozwala niejednokrotnie na uniknięcie bardzo przykrych niespodzianek. Bywa bowiem, że nabywając mieszkanie może się okazać, że nabyliśmy to mieszkanie wraz z dożywotnikiem, bądź właściciel (którego dane figurują w księdze wieczystej) na dzień zakupu – sprzedaży nieruchomości już tym właścicielem nie jest (ostrzeżenie).

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w żadnym z artykułów nie nakłada żadnych ograniczeń w zakresie jawności danych zawartych w księdze wieczystej. Jawność ksiąg wieczystych stanowi niezbędny warunek realizacji zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (określonej m.in. w Art. 5 – 9 u.o.k.w.i.h.).

Przeczytaj: Jak i gdzie przechowywane są księgi wieczyste?

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zdjęcie: Unsplash.com