Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – co to oznacza?

Niejednokrotnie na rynku nieruchomości można spotkać się z określeniem „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” oraz „odrębna własność lokalu mieszkalnego”. Jakie prawa kryją się pod tymi określeniami i czy prawa te są tożsame, o tym m.in. traktuje poniższy artykuł.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Zgodnie z Art. 244 §1 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania jest lokal mieszkalny.

Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania posiada, jak sama nazwa wskazuje, prawo do mieszkania, nie jest jednak właścicielem danego mieszkania. Właścicielem lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest spółdzielnia, a zamieszkały w tym lokalu jedynie uprawnionym.

W myśl Art. 17(2), ust. 1. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Oznacza to, że właściciel tego prawa może to prawo sprzedać, darować czy pozostawić w spadku (zob. Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe?).

Prawo to może być przedmiotem egzekucji, co oznacza, że może je sprzedać komornik prowadzący egzekucję długu należącego do właściciela. Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć prawem dożywocia.

Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.

Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.

Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Obecnie nie ma już możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Przepis o zakazie ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wszedł w życie 31 lipca 2007 roku. Ustanowione przed tą datą spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu pozostają jednak w mocy i w dalszym ciągu obowiązują.

Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można założyć księgę wieczystą. Dzięki temu osoba, która zamierza nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może skorzystać z kredytu bankowego, albowiem do ustanowienia hipoteki niezbędna jest księga wieczysta.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem zabezpieczenia kredytu bankowego. Może być objęte hipoteką.

Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest wpisany w księdze wieczystej prowadzonej dla tego prawa w Dziale II „Własność” jako uprawniony (rubryka 2.5 tego działu).

Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może to mieszkanie wynająć bądź wydzierżawić, a uzyskane z tego tytułu środki pozostawić sobie do dyspozycji. Natomiast, gdyby chciał zmienić sposób użytkowania mieszkania lub jego przeznaczenie musi o tym fakcie poinformować spółdzielnię. Co istotne, mieszkania o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mogą zostać obciążone hipoteką na poczet długów spółdzielni.

Opłaty związane z posiadaniem mieszkania spółdzielczego własnościowego

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Art. 13, ust. 1) właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Oraz (Art. 13, ust. 2): na żądanie zarządcy nieruchomości właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu osobom trzecim w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości (nieruchomości wspólnej);
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (Art. 15, ust. 1).

Należy nadmienić, że do części wspólnych budynku zalicza się m.in. ściany zewnętrzne, ściany nośne, fundamenty, piwnice, strychy, dach, kominy, pralnie, suszarnie, klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, windy, balkony, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne.

Czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od prawa odrębnej własności?

Podstawowe różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a prawem własności przedstawia poniższa tabela.

Wyszczególnienie	Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu	Prawo własności
Akt prawny	Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych	Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
Właściciel mieszkania – kto nim jest?	Spółdzielnia mieszkaniowa	Osoba, która przez czynność prawną nabyła mieszkanie i posiada na to dowód w postaci aktu notarialnego.
Właściciel gruntu i budynku, w którym znajduje się mieszkanie – kto nim jest?	Spółdzielnia mieszkaniowa	Właściciel lokalu staje się współwłaścicielem gruntu i budynku w zakresie pomieszczeń wspólnych (np. klatki schodowej, patio, garażu podziemnego).
Możliwość swobodnego rozporządzania mieszkaniem	Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może tym prawem swobodnie dysponować, tzn. może mieszkanie sprzedać, wynająć itp.	Właściciel mieszkania może tym mieszkaniem swobodnie dysponować – może je sprzedać, wynająć itp.
Możliwość obciążenia mieszkania prawem dożywocia	Nie	Tak
Możliwość dziedziczenia mieszkania	Tak	Tak
Możliwość egzekucji komorniczej	Tak	Tak
Możliwość obciążenia mieszkania hipoteką	Tak	Tak
Możliwość założenia księgi wieczystej	Tak, ale tylko w przypadku, gdy grunt, na którym spółdzielnia posadowiła blok, posiada uregulowany stan prawny.	Tak
Zarządcą budynku, w którym znajduje się lokal – kto nim jest?	Spółdzielnia mieszkaniowa	Wspólnota mieszkaniowa
Możliwość obciążenia mieszkania hipoteką na poczet długów spółdzielni	Tak	Nie

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a grunt

W myśl obowiązujących przepisów spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinno dawać szansę założenia księgi wieczystej. Jednakże w przypadku, gdy blok mieszkalny, w którym znajdują się lokale o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, został wybudowany na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, właściciele tych lokali nie mogą założyć ksiąg wieczystych. Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 24 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 104/12, orzekł, że:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Dla ekspektatywy prawa do lokalu nie jest możliwe założenie księgi wieczystej (Art. 1, 16 i 241 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Innymi słowy, jeżeli budynek – blok mieszkalny należący do spółdzielni mieszkaniowej jest położony na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo do założenia księgi wieczystej.

W tym miejscu należy przypomnieć, że przez nieuregulowany stan prawny należy rozumieć nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawo rzeczowe (Art. 113, ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym zaliczane są również nieruchomości, których właściciel lub użytkownik wieczysty nie żyje, i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

W Polsce, w latach siedemdziesiątych XX wieku wiele bloków mieszkalnych zostało pobudowanych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Z uwagi na ogromne potrzeby mieszkaniowe, ówczesne władze pozwalały na budowanie całych osiedli na podstawie decyzji lokalizacyjnych, bez dogłębnego badania prawa do gruntu. Skutki takiego działania odczuwają dzisiejsi właściciele lokali o statusie spółdzielczego własnościowe prawa do lokalu, którzy nie mogą założyć dla swych lokali księgi wieczystej. O tym dlaczego do dnia dzisiejszego nie można ustalić stanu prawnego gruntów, na których spółdzielnie pobudowały bloki mieszkalnego traktuje nasz artykuł: Mieszkania spółdzielcze na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym.

Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

Na dzień dzisiejszy istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Aby mogło to nastąpić powinny być spełnione następujące warunki:

• działka, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, w którym znajduje się lokal o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, musi posiadać uregulowany stan prawny;
• przekształcane prawo nie może mieć zaległości w opłatach czynszowych;
• właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spłacił część kredytu przypadającego na jego lokal, który został zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę.

Szerzej na temat przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu pisaliśmy w artykule: Jak założyć księgę wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zdjęcie: Unsplash.com