Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – co warto wiedzieć

Nabycie mieszkania bez założonej księgi wieczystej nie jest niemożliwe, jednakże czynność ta zazwyczaj jest obarczona dużym ryzykiem.

Przede wszystkim zakup mieszania – lokalu bez założonej księgi wieczystej pozbawia nabywcę poczucia bezpieczeństwa w zakresie przeprowadzonej transakcji oraz pozbawia go ochrony prawnej przysługującej każdemu nabywcy nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta.

Dlaczego mieszkanie może nie posiadać księgi wieczystej

Księga wieczysta to dokument określający stan prawny nieruchomości, który gwarantuje bezpieczny obrót nieruchomościami, jak również zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Z uwagi na zasady, jakie rządzą księgami wieczystymi, tj.: zasada formalnej jawności, domniemania zgodności ze stanem prawnym, rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz pierwszeństwa praw wpisanych przed innymi prawami, księgi wieczyste są jedynym takim rejestrem stanu prawnego nieruchomości, chronionym przez Państwo.

Zgodnie z obowiązującą ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu. W polskim systemie prawnym nie ma obowiązku powszechności zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych dla każdej nieruchomości. Pomimo tego, w systemie prawnym, a w szczególności w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece istnieje wiele postanowień, których realizacja zmierza do objęcia księgami wieczystymi wszystkich nieruchomości.

Z uwagi na brak powszechności zakładania i prowadzenia księgi wieczystej w znaczeniu ich obligatoryjnego wprowadzania, na rynku nieruchomości można znaleźć mieszkanie – lokal, które nie posiada założonej księgi wieczystej. Oferta mieszkania bez księgi wieczystej przyciąga zazwyczaj niższą ceną. Do najczęściej spotykanych lokali bez założonych i prowadzonych ksiąg wieczystych należą nie tylko mieszkania o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ale również mieszkania, których właściciele z różnych przyczyn nie dołożyli starań o założenie księgi wieczystej i ujawnienie swego prawa własności w tej księdze.

Przeczytaj: Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?

Ryzyko związane z zakupem mieszkania bez księgi wieczystej

Przede wszystkim, zakup mieszania bez założonej księgi wieczystej pozbawia przyszłego nabywcę ochrony prawnej, jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to jedna z podstawowych zasad rządzących księgami wieczystymi.

Zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych określa Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zadaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest ochrona tych nabywców, którzy poprzez czynność prawną nabyli nieruchomość od osoby, która pomimo że jest wpisana do księgi wieczystej, w rzeczywistości tym właścicielem nie jest. Według Stanisława Rudnickiego:

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej, jako ta, której to prawo przysługuje”.

Warunkiem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną z osobą wpisaną jako właściciel w księdze wieczystej. Dlatego też, nabywając mieszkanie bez księgi wieczystej nie jesteśmy do końca pewni, że osoba, od której kupujemy to mieszkanie, jest prawowitym właścicielem. Nabywając mieszkanie bez prowadzonej księgi wieczystej nie mamy możliwości zapoznania się z treścią księgi wieczystej, a przez to jesteśmy pozbawieni wiedzy w zakresie ewentualnych praw i roszczeń obciążających nieruchomość.

Nabycie mieszkania bez założonej księgi wieczystej i niejednokrotnie brak perspektyw na jej założenie, pozbawia przyszłego właściciela mieszkania możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego, np. na remont nabytego mieszkania. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 67:

„Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”.

Dzieje się tak na przykład w przypadku nabycia lokalu o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszalnego zlokalizowanego w bloku należącym do zasobów spółdzielni mieszkaniowej, która nie posiada praw do gruntu, na którym zostały posadowione jej bloki.

Okazuje się, że w świetle interpretacji przepisów prawa stan prawny gruntu, na którym spółdzielnia mieszkaniowa wybudowała bloki mieszkalne, ma istotny wpływ na przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności i założenie dla tego prawa księgi wieczystej. W takiej sytuacji nabywca mieszkania bez księgi wieczystej nie tylko będzie miał problem z przekształceniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności, ale również do założenia dla tego prawa księgi wieczystej. Wskazuje na to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. akt. III CZP 104/12):

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Jeżeli natomiast grunt, na którym zlokalizowany jest budynek, jest własnością spółdzielni mieszkaniowej bądź znajduje się w użytkowaniu wieczystym, to nie powinno być problemu, aby dla nabywanego lokalu mieszkalnego założyć księgę wieczystą.

Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed kupnem mieszkania bez księgi wieczystej?

Jak wspomniano na wstępie niniejszego artykułu, nabycie mieszkania bez założonej księgi wieczystej nie jest niemożliwe. Istnieją bowiem dokumenty, na podstawie których można potwierdzić prawo własności nabywanego lokalu, jak również ewentualne obciążenia nieruchomości.

Do dokumentów potwierdzających prawo własności nieruchomości należną m.in.:

• umowy cywilnoprawne przenoszące własność nieruchomości zawarte w formie aktu notarialnego, takie jak: umowa sprzedaży (kupna) nieruchomości, umowa darowizny nieruchomości, umowa zamiany nieruchomości, umowa ustanowienia (lub przedłużenia) użytkowania wieczystego, umowa działu spadku, umowa o podział majątku wspólnego małżonków, umowa o zniesieniu współwłasności nieruchomości, umowa dożywocia, poświadczenie dziedziczenia;
• postanowienia i wyroki sądu: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, postanowienie o dziale spadku,        postanowienie o podziale majątku wspólnego małżonków, wyrok stwierdzający zasiedzenie nieruchomości, postanowienie o założeniu księgi wieczystej, wyrok znoszący współwłasność nieruchomości, postanowienie o stwierdzeniu nabycia prawa własności nieruchomości;
• informacje zawarte w urzędowych rejestrach nieruchomości, takie jak: wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wyciąg z kartoteki lokali, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, zaświadczenie ze zbioru dokumentów, czy decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Przed nabyciem mieszkania nieposiadającego księgi wieczystej należy nie tylko sprawdzić stan zameldowania w mieszkaniu, ale również jego ewentualne obciążenia finansowe. W tym celu należy zażądać od sprzedającego przedłożenia stosownych zaświadczeń i oświadczeń m.in. takich jak:

• zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu mieszkalnym – dokument ten jest wydawany właścicielowi mieszkania w obecności kupującego lub kupującemu po przedłożeniu dokumentu potwierdzającego własność,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu przez dotychczasowego właściciela mieszkania w opłatach za czynsz oraz fundusz remontowy,
• oświadczenie zbywającego mieszkanie o niezaleganiu w płatnościach dotyczących energii elektrycznej, gazu, wody oraz innych mediów potwierdzone przez producentów tych mediów.

W przypadku, gdy nabywane mieszkanie należy do spółdzielni mieszkaniowej, nabywca mieszkania powinien zapoznać się z kosztami spółdzielni oraz z toczącymi się sprawami sądowymi, które w przyszłości mogą obciążyć kosztami członków spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty mieszkaniowej, a tym samym i kupującego.

Nabywając mieszkania bez księgi wieczystej dobrze jest również zapoznać się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, miasta. Może się bowiem okazać, że w najbliższym czasie tuż pod oknami nowo nabytego mieszkania będzie budowana droga szybkiego ruchu bądź inna inwestycja, która w istotny sposobów zakłóci komfort spokojnego mieszkania. Z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) można się zapoznać „wchodząc” na stronę internetową danego miasta, lub też można wystąpić do gminy (miasta, dzielnicy) z wnioskiem o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tej części miasta, w której zamierzamy nabyć lokal mieszkalny. Uzyskanie informacji z MPZP na wniosek wymaga wniesienia stosownej opłaty.

I jak już wspomnieliśmy, w przypadku nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej należy sprawdzić, czy spółdzielnia mieszkaniowa posiada uregulowane prawo do gruntu, na którym znajduje się budynek. Jeżeli tak to nie powinno być problemu z założeniem księgi wieczystej dla nabywanego lokalu.

Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej

W przypadku, gdy zainteresowany nabyciem mieszkania chciałby to mieszkanie kupić, lecz z różnych powodów nie może zawrzeć umowy definitywnej, może w porozumieniu ze sprzedającym zawrzeć umowę przedwstępną.

Umowa przedwstępna to instytucja prawa cywilnego często spotykana w obrocie nieruchomościami. Zakres stosowania oraz warunki zawarcia umowy przedwstępnej reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Umowę przedwstępną można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, jak również w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest podstawą do dochodzenia roszczeń o przeniesienie własności. W przypadku, gdy jedna ze stron będzie uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej w formie ostatecznej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy umowa przedwstępna jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, strona poszkodowana może realizować roszczenie o naprawienie szkody, tj. zapłatę kary umownej czy zadatku.

Sporządzając umowę przedwstępną nabycia nieruchomości – lokalu, należy umieścić w niej postanowienia określające warunki i cenę nabycia lokalu, termin przekazania lokalu oraz kary umowne. W szczególności umowa przedwstępna powinna zawierać następujące informacje i postanowienia:

1. Dane osobowe stron transakcji kupna – sprzedaży.
2. Oświadczenie sprzedającego o tym, że przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, (jeżeli nabywane jest mieszkanie o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego).
3. Dokładny adres lokalu, ilość pomieszczeń w lokalu oraz powierzchnię użytkową lokalu oraz wyposażenie w urządzenia komunalne.
4. Wskazanie pomieszczeń przynależnych do lokalu (np. komórka oznaczona nr…, piwnica oznaczona nr…).
5. Nazwę i adres Spółdzielni Mieszkaniowej, w której zasobach znajduje się dane mieszkanie.
6. Zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej o tym, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należy do majątku osobistego zbywającego mieszkanie.
7. Zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego w określonym terminie (należy wskazać przybliżony termin).
8. Podanie ceny sprzedaży mieszkania w zł.
9. Wskazanie notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący umowę przyrzeczoną.
10. Wskazanie strony, która poniesie koszty zawarcia umowy, podatku od czynności cywilnoprawnych i innych opłat.
11. Zobowiązanie sprzedającego do przekazania lokalu mieszkalnego oraz kluczy do lokalu mieszkalnego z określeniem terminu wykonania tych czynności.
12. Oświadczenie kupującego o tym, że obejrzał nabywane mieszkanie i zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym oraz że nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.
13. Sporządzenie przez strony protokołu przekazania lokalu mieszkalnego.
14. Informacja o wpłaconym zadatku na poczet ceny lokalu oraz o tym, że pozostała kwota ceny zostanie uiszczona przez kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej
15. Informacja o karach umownych. Strony postanawiają, że w przypadku niedotrzymania warunków umowy którejkolwiek ze stron, będzie ona zobowiązana do zapłacenia drugiej stronie kary umownej w wysokości określonej kwoty pieniężnej. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego umowa przyrzeczona winna zostać zawarta.

Umowa przedwstępna powinna być sporządzona w dwóch egzemplarzach i podpisana przez strony. Do umowy należy dołączyć zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej, w którym władze spółdzielni stwierdzają, że:

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należy do majątku osobistego strony – imię i nazwisko strony zbywającej to prawo;
• nie ma przeszkód do założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (zaświadczenia dołącza się w przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego);
• sprzedający nie zalega z opłatami czynszowymi (często spółdzielnia, do czasu uregulowania opłat czynszowych przez sprzedającego, odmawia wystawienia takiego zaświadczenia).

Nabywając mieszkanie, dla którego nie była prowadzona księga wieczysta, należy dążyć do jej założenia. Obecnie notariusz sporządzając akt notarialny w sprawie przeniesienia prawa własności lokalu – mieszkania bez prowadzonej księgi wieczystej, w treści aktu notarialnego umieszcza wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości.

Przeczytaj również: Działka bez księgi wieczystej – co sprawdzić przed zakupem?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 389, Art. 390.
3. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Stanisław Rudnicki
4. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. Sygn. akt III CZP 104/12.

Zdjęcie: Unsplash.com