Dział III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział III księgi wieczystej – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” przeznaczony jest na wpisy dotyczące wszelkich ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość lub użytkowanie wieczyste, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być również prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości stanowi podstawę bezpiecznego obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Księga wieczysta zawiera cztery działy, do których należą:

• Dział I – obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
• Dział II – obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
• Dział III księgi wieczystej jest przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
• Dział IV – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Podobną strukturę – budowę, posiada również księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), która również posiada 4 działy.

Z uwagi na to, że Dział I, II i IV księgi wieczystej zostały omówione w odrębnych opracowaniach w niniejszym artykule postaramy się przybliżyć strukturę Działu III księgi wieczystej oraz opisać informacje, jakie może zawierać ten dział.

Jakie informacje zawiera dział III księgi wieczystej?

Zgodnie z Art. 25.1.3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dział III księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

Podobne przeznaczenie posiada również dział III księgi wieczystej prowadzonej dla ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W tym przypadku w dziale III księgi wieczystej ujawnia się wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

Struktura – budowa Działu III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej została ujęta w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie internetowym.

Dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” jest podzielony na rubryki:

• 3.1 – Wzmianki w dziale III,
• 3.2 – Numer wpisu,
• 3.3 – Napis,
• 3.4 – Treść wpisu,
• 3.5 – Podstawa wpisu,
• 3.6 – Dane o wniosku i chwili wpisu. Informacje w tym zakresie znajdują się w zestawieniu rubryk danych o wnioskach i chwili wpisów umieszczonych na końcu treści księgi wieczystej.
• 3.7 – Komentarz.

Na wstępie Działu III księgi wieczystej umieszczono rubrykę oznaczoną nr 3.1 – Wzmianki w dziale III. Rubryka ta jest podzielona na pola, w których zawarto: kod wydziału kolejnego numeru ksiąg wieczystych (dz., kw.) w którym został oznaczony wniosek, z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku i numeru żądania.

Jeżeli wniosek zawiera więcej niż jedno żądanie, w księdze wieczystej zamieszcza się tyle wzmianek, ile żądań zawiera wniosek.

W księdze wieczystej wraz z zamieszczeniem lub wykreśleniem wzmianki o wniosku w polu ”chwila zamieszczenia” zapisuje się datę, godzinę i minutę jej zamieszczenia, podobne dane zapisuje się z chwilą wykreślenia wzmianki.

Umieszczenie wzmianki w Dziale III księgi wieczystej w rubryce 3.1 oznacza, że do sądu wpłynął wniosek, który po jego rozpatrzeniu może w istotny sposób zmienić treść księgi wieczystej. Z chwilą pojawienia się wzmianki w treści księgi wieczystej, zaufanie do księgi wieczystej powinno być ograniczone.

Przeczytaj: Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?

W rubryce „Numer wpisu” w polu 3.2.0.1 wpisuje się oznaczenie kolejnego wpisu w Dziale III. W rubryce „Napis” ujawnia się odpowiedni dla typu księgi wieczystej i charakteru wpisu napis w brzmieniu:

• ”wpisy dotyczące użyłkowania wieczystego” (jeżeli dotyczą),
• „wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość”,
• „wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności”,
• „wpisy dotyczące użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość i urządzenia stanowiące odrębny przedmiot własności,
• „wszelkie prawa roszczenia i ograniczenia ciążące na lokalach wyodrębnionych z nieruchomości ciążą na związanych z nimi udziałach we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym”.

W rubryce 3.4 „Treść wpisu” wpisuje się treść praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń i osoby, których roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone.

W podrubryce 3.4.1 „Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia” podzielonej na pola ujawnia się:

W polu 3.4.1.2 „ Treść wpisu”:

• Przy wpisie ograniczonego prawa rzeczowego – ujawnia się rodzaj prawa, np. nieodpłatna służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości służebnej. We wpisie, np. służebności, należy wymienić numer działki nieruchomości służebnej oraz sposób i zakres wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego;
• Przy wpisie ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym – wymienia się prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane, oraz osobę, której roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone;
• Przy wpisie ostrzeżenia – ujawnia się rodzaj ostrzeżenia określony w postanowieniu sądu lub prokuratora;
• Przy wpisie roszczenia – ujawnia się treść roszczenia i wskazanie prawa, którego roszczenie dotyczy;
• Przy wpisie prawa osobistego – ujawnia się rodzaj ujawnianego prawa oraz treść prawa;
• Przy wpisie ograniczenia w rozporządzeniu nieruchomością – ujawnia się rodzaj ograniczenia i sposób ograniczenia;
• przy innym wpisie – wymienia się rodzaj ujawnianych danych.

W polu 3.4.1.3 ”Przedmiot wykonywania” wskazuje się tę cześć nieruchomości, której dotyczy wykonanie ograniczonego prawa rzeczowego, najczęściej jest to numer działki. Jeżeli wykonanie ograniczonego prawa dotyczy tylko części działki wówczas wskazuje się tę cześć – według danych ewidencji gruntów i budynków.

W polu 3.4.1.4 „Pierwszeństwo” wskazuje sie, że właściciel lub użytkownik wieczysty dokonał zastrzeżenia pierwszeństwa przed tym prawem lub roszczeniem wyższego lub równego z tym prawem lub roszczeniem dla innego prawa lub roszczenia.

W polu 3.4.1.5 ”Prawo lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa” – numer lub numery prawa lub roszczenia, dla którego dokonano zastrzeżenia pierwszeństwa, wpisane z urzędu z chwilą ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.

W polu 3.4.1.6 „Nieruchomość współobciążona” podaje się w odpowiednich polach:

• A: numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości współobciążonej, do której przeniesiono prawo, roszczenie, ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością lub ostrzeżenie,
• B: numer wpisu, pod którym w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości współobciążonej prawem, roszczeniem, ograniczeniem lub ostrzeżeniem ujawniono to prawo, roszczenie ograniczenie lub ostrzeżenie.

W polu 3.4.1.7 „Rodzaj zmiany” – opisanie zmian dokonanych we wpisie prawa, roszczenia, ograniczenia lub ostrzeżenia z powołaniem pól, których zmiana dotyczy.

Przykłady wpisów w Dziale III księgi wieczystej

Podstawowym celem ujawnienia w księdze wieczystej w Dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” praw osobistych i roszczeń jest ochrona danej nieruchomości, jaką zapewnia rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zgonie z treścią Art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych.

W Dziale III księgi wieczystej mogą być również ujawniane prawa i roszczenia przewidziane w odpowiednim przepisie ustawy. Szczególnie mogą być tutaj ujawniane prawa ujęte w Art. 30, 98 ust. 2, 102 ust. 5 i Art. 117 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. odpowiednio: oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, ujawnienie praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do gruntu wydzielonego pod drogi publiczne, uchwała rady gminy o scaleniu, podziale nieruchomości, wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne.

Obok praw i roszczeń wynikających z przepisu prawa, w Dziale III księgi wieczystej mogą być również ujawniane roszczenia o przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego wynikającego z umowy przedwstępnej zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy roszczenia wynikające z praw i sposobu korzystania z nieruchomości wspólnych mieszkańców wspólnot mieszkaniowych czy praw wieczystych użytkowników wynikających z umowy.

W postępowaniu sądowym wpisy ograniczonych praw rzeczowych ujawnione w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej określają prawa obciążające nieruchomość ujętą w danej księdze wieczystej oraz wskazują księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości władnącej.

W treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej w dziale I-Sp „Spis praw związanych z własnością” ujawnia się prawa przysługujące każdoczesnemu właścicielowi tej nieruchomości ze wskazaniem numeru działki oraz w rubryce ”Księga powiązana” wskazuje się numer księgi wieczystej nieruchomości służebnej.

Ujawnienie danego prawa w Dziale I-Sp „Spis spraw związanych z własnością” w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej bez ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej w Dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” prowadzonej dla nieruchomości służebnej, nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
3. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe.

Zdjęcie: Pexels.com