Jak sprawdzić stan prawny działki?

Każdy kto zamierza nabyć działkę – nieruchomość, powinien sprawdzić jej stan prawny. Wnikliwa analiza dokumentów określających stan prawny działki i porównanie danych z tych dokumentów z rzeczywistym stanem prawnym działki pozwala na uniknięcie ewentualnych przykrych niespodzianek tuż po nabyciu nieruchomości. O tym czym, jest stan prawny działki oraz jakie dokumenty określają stan prawny działki, jak również o konsekwencji zaniechania sprawdzenia stanu prawnego działki, można się dowiedzieć z treści poniższego artykułu.

Działka ewidencyjna – podstawowe informacje

Na wstępie niniejszej części artykułu należy przypomnieć definicję działki. W rozumieniu przepisów o ewidencji gruntów i budynków (§ 7. 1. Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków) działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych.

Działkę charakteryzuje:

1. identyfikator działki ewidencyjnej;
2. numeryczny opis granic wraz z danymi dotyczącymi punktów granicznych;
3. pole powierzchni ewidencyjnej;
4. pola powierzchni użytków gruntowych i klas bonitacyjnych w obszarze działki ewidencyjnej;
5. oznaczenie dokumentów potwierdzających własność;
6. numer księgi wieczystej;
7. oznaczenie dokumentów określających inne niż własność uprawnienia do działki ewidencyjnej;
8. adres, jeżeli został określony;
9. oznaczenie jednostki rejestrowej gruntów, do której należy działka ewidencyjna

Działka stanowi podstawową jednostkę ewidencyjną.

Działka może być samodzielną nieruchomością albo stanowić część nieruchomości składającej się z kilku działek.

Podstawowym dokumentem prowadzonym dla nieruchomości (działki) jest księga wieczysta. Ujawnione w księdze wieczystej wpisy, wprowadzone na podstawie dokumentów takich jak: akty notarialne, orzeczenia sądowe, decyzje administracyjne, zaświadczenia oraz inne dokumenty określają stan prawny działki – nieruchomości. Nie są to jednak jedyne dokumenty w oparciu, o które określany jest stan prawny działki. Dokumentami równie ważnymi są Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, Pozwolenie na budowę czy informacje organów o stanie należności podatkowych oraz innych opłat względem działki.

Uwaga! Pełne informacje dotyczące wybranej działki oraz jej otoczenia uzyskasz na stronie Dzialki360.pl. Wyszukaj działkę na mapie i wygeneruj dla niej szczegółowy raport!

Dokumenty określające stan prawny działki – co należy sprawdzić?

Podstawowym dokumentem określającym stan prawny działki jest księga wieczysta prowadzona dla danej działki oraz akt notarialny aktualnego właściciela działki.

Innymi dokumentami, pomocnymi w określeniu stanu prawnego działki są również:

• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• dokument urzędu miasta/gminy o niezaleganiu w podatku od nieruchomości,
• dokument spółdzielni mieszkaniowej bądź wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu w opłatach (w przypadku nieruchomości lokalowych),
• inne np. umowa dzierżawy.

Księga wieczysta działki – jak zbudowany jest dokument?

Księga wieczysta jest jedyną pełną rejestracją stanu prawnego działki, której wiarygodność jest gwarantowana przez państwo.

Cechami charakterystycznymi ksiąg wieczystych są:

• obligatoryjność – co oznacza, że są one prowadzone dla wszystkich nieruchomości, a nie dla ich właścicieli (wyjątek stanowi prowadzenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego);
• jawność formalna – określana jako kamień węgielny ksiąg wieczystych. W myśl tej zasady, księgi wieczyste, aby mogły spełniać swoją funkcję polegającą na ustaleniu stanu prawnego nieruchomości, muszą być dostępne dla każdego, a ich treść powinna być jawna. Skutkiem jawności formalnej jest m.in. to, że skoro każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, to w przypadku powołania się w procesie na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej, powołanie to będzie bezskuteczne;
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wiecznych – polegająca na tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.k.w.h.);
• przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania, co oznacza, że prawo ujawnione w treści księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym i że prawo wykreślone nie istnieje;
• w niektórych przypadkach wpis do księgi wieczystej prawa rzeczowego na nieruchomości stanowi warunek powstania tego prawa, np. użytkowanie wieczyste (Art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), odrębna własność lokali (Art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) i hipoteki (Art. 67 u.k.w.h).

Księga wieczysta składa się z czterech działów oraz okładki:

Dział I księgi wieczystej składa się z 2 części, tj. części „Oznaczenie nieruchomości” (Dział -O) oraz części „Spis praw związanych z nieruchomością” (Dział-Sp).

Podstawę wpisu w Dziale I-O księgi wieczystej stanowią dokumenty: Wypis z rejestru gruntów i budynków oraz Wyrys z mapy ewidencyjnej. Natomiast podstawą wpisu w Dziale I-Sp są akty notarialne, decyzje administracyjne oraz zaświadczenia.

Dział I-Sp przeznaczony jest na wpisy praw rzeczowych przysługujących każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości obciążających inną nieruchomość – służebną. Wpisy w Dziale I-Sp wskazują na prawa i roszczenia jakie posiada nieruchomość władnąca w stosunku do nieruchomości obciążonej – służebnej. W treści wpisu ujawnia się numer księgi wieczystej – służebnej. Brak ujawnienia prawa w Dziale I-Sp nieruchomości władnącej i ujawnienie tego prawa w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej stanowi usterkę wpisu i podlega sprostowaniu z urzędu. W przypadku ujawnienia prawa w Dziale I-Sp nieruchomości władnącej bez ujawnienia tego prawa w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej nie przynosi żadnych skutków prawnych.

Dział II – „Własność” księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące:

• własności,
• uprawnionych z tytułu własności, wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności,
• użytkowania wieczystego.

Jeżeli prawo własności przysługuje kilku osobom wspólnie w księdze wieczystej wymienia się udział każdego ze współuprawnionych. Udział ten wyraża się ułamkiem zwykłym. W przypadku wspólności, w której udziały nie są oznaczone, we wpisie wymienia się rodzaj tej wspólności.

W Dziale II” Własność” wpisuje się szczegółowe dane osobowe właściciela, współwłaścicieli nieruchomości z podaniem udziałów w prawie własności, imion i nazwisk właścicieli oraz numery PESEL.

Podstawę prawną wpisu w Dziale II księgi wieczystej stanowią w szczególności akty notarialne, orzeczenia sądów, decyzje administracyjne lub zaświadczenia.

Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem dotyczących hipotek.

Podstawę wpisu w Dziale III księgi wieczystej stanowią dokumenty: akty notarialne, decyzje administracyjne, zaświadczenia oraz inne dokumenty poświadczone notarialnie.

Dział IV – „Hipoteka” jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek (dane dotyczące treści hipoteki oraz dane dotyczące wierzyciela). Z treści tego działu powinno wynikać jaki jest rodzaj hipoteki ustanowionej na nieruchomości – hipoteka umowna lub hipoteka przymusowa, na jaką sumę została ustanowiona (z podaniem jej waluty w skrócie bądź w pełnej nazwie) oraz wysokość odsetek (do hipotek ustanowionych po 19.02.2011 r. nie wypełnia się rubryki – odsetki, po tej dacie odsetki są zabezpieczone hipoteką). W treści działu „Hipoteka” ujawnia się również informacje o terminie zapłaty zabezpieczonej wierzytelności.

Podstawę wpisu hipotek do księgi wieczystej stanowią: akty notarialne, decyzje administracyjne, orzeczenia sądów.

Jak uzyskać wgląd do księgi wieczystej działki?

Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe w systemie informatycznym. Księgi wieczyste są jawne (Art. 2 u.k.w.h.), co oznacza również, że każdy kto zna numer księgi wieczystej może zapoznać się z treścią danej księgi wieczystej, przeglądać ją i czynić z niej notatki.

Narzędziem umożliwiającym przeglądanie księgi wieczystej, której numer jest nam znany, jest portal internetowy umieszczony w Internecie pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/ (System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych). Przeglądanie treści księgi wieczystej za pomocą portalu Ekw.ms.gov.pl jest bezpłatne i na ten moment nie wymusza na osobie przeglądającej wprowadzania żadnych danych osobowych.

Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste jest przeglądarką umożliwiającą przeglądanie księgi wieczystej po wprowadzeniu jej numeru elektronicznego. Elektroniczny numer księgi wieczystej składa się z:

1. czteroznakowego kodu wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona;
2. numeru według repertorium ksiąg wieczystych oraz;
3. cyfry kontrolnej.

Jeżeli nie znamy numeru księgi wieczystej, możemy zwrócić się do sądu wieczystoksięgowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta z prośbą o jego podanie. Przy czym numer księgi wieczystej interesującej nas działki zostanie nam przekazany przez sąd tylko wówczas, gdy wskażemy interes prawny w zakresie swego żądania. Nie zawsze chęć nabycia nieruchomości jest dla sądu wystarczającym uzasadnieniem do podania numeru księgi wieczystej.

Najprostszym sposobem na uzyskanie numeru księgi wieczystej interesującej nas działki jest pozyskanie tego numeru od właściciela działki. Jeżeli jednak, właściciel interesującej nas działki odmówi podania numeru księgi wieczystej, to możemy przypuszczać, że ma coś do ukrycia i raczej powinniśmy zrezygnować z zakupu interesującej nas działki.

Istnieją jednak sytuacje, że nie znamy właściciela działki, a chcielibyśmy poczynić starania o jej nabycie. Wówczas, aby poznać numer księgi wieczystej danej działki możemy skorzystać z portalu: https://ksiegiwieczyste.pl, który za niewielką opłatą umożliwia dotarcie do numeru działki, numeru jej księgi wieczystej po takich danych jak adres działki czy numer działki.

Lokalizacje działki w terenie oraz jej numer ewidencyjny możemy bardzo łatwo znaleźć w Internecie w ogólnie dostępnym portalu pod nazwą Geoportal360.pl.

Przeglądanie księgi wieczystej polega na wywołaniu na ekran monitora aktualnej albo zupełnej treści żądanej księgi wieczystej. Dane wywołane na ekran komputera można wydrukować, jednak należy mieć na uwadze, że samodzielnie wydrukowany dokument nie posiada mocy dokumentu wydanego przez sąd.

Analiza księgi wieczystej działki – na co zwrócić uwagę?

Sprawdzając wpisy w księdze wieczystej prowadzonej dla interesującej nas działki należy szczególnie przyjrzeć się wpisom ujawnionym w działach II, III i IV księgi wieczystej.

Analizując wpisy ujawnione w Dziale II księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na dane właścicieli działki i jeżeli jest to możliwe porównać te dane z aktualnymi danymi sprzedającego. W przypadku jakichkolwiek nieścisłości należy zażądać od sprzedającego działkę przedstawienia aktu notarialnego – dokumentu świadczącego o prawie własności do działki. Jeśli dane właściciela działki ujęte w księdze wieczystej są różne od tych ujętych w akcie notarialnym należy odstąpić od nabycia takiej działki, chyba że zbywający udowodni przed notariuszem, że jest prawowitym właścicielem działki.

W Dziale III mogą znaleźć się zapisy dotyczące ustanowionej służebności przesyłu, drogi koniecznej, świadczeń wynikających z działu spadku, np. w postaci dożywotniego świadczenia w naturze bądź prawo dożywocia, a także prawo dzierżawy czy prawo najmu gruntu.

Należy mieć na uwadze, że wpis roszczenia do księgi wieczystej zapewnia temu roszczeniu szczególną ochronę na wypadek zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nabycie nieruchomości obciążonej prawami, roszczeniami bądź ograniczeniami wpisanymi w Dziale III księgi wieczystej powoduje, że z chwilą zbycia nieruchomości prawa te przechodzą na nabywcę np. dzierżawa czy najem. W myśl przepisów kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości obciążonej prawem dzierżawy bądź najmu z chwilą nabycia nieruchomości wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy.

W Dziale III księgi wieczystej mogą się również znaleźć ograniczenia wynikające z przepisów szczególnych takie jak:

• prawo pierwokupu (art. 109 u.g.n.),
• wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków (art. 9 ust. 3 z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami),
• obowiązek odbudowy lub remontu zabytkowych obiektów położonych na nieruchomości gruntowej wpisanej do rejestru zabytków art. 29.ust2 u.g.n.),
• zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń pieniężnych (art. 755 i 747 k.p.c.),
• postanowienie o ogłoszeniu upadłości (art. 81 pr. upadł. i napr.),
• wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego (art. 117 u.g.n.),
• wszczęcie postępowania scaleniowego lub wymiennego,
• ostrzeżenie komornika o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.

W dziale IV księgi wieczystej – „Hipoteka” mogą być ujawnione wpisy odnoszące się do hipoteki:

• umownej,
• hipoteki przymusowej zwykłej
• oraz hipoteki przymusowej kaucyjnej.

W dziale IV możemy natknąć się na wpis dotyczący ustanowienia hipoteki umownej łącznej lub wynikającej z podziału nieruchomości.
W poszczególnych rubrykach działu IV będą znajdowały się informacje takie jak: kwota hipoteki podana w pieniądzu, numery ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych (jeżeli wynika to z treści hipotek) oraz sąd właściwy do ich prowadzenia, wysokość odsetek umownych, rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, termin zapłaty lub spłaty wierzytelności oraz dane wierzyciela.

W Dziale IV – „Hipoteka” może być ustanowiona hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach podatnika, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zalegania w podatkach w stosunku do Skarbu Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego (np. gmina).

Należy podkreślić, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej jakąkolwiek hipoteką, nabywca staje się jednocześnie dłużnikiem wierzyciela, bowiem zmiana właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką nie ma wpływu na dalsze istnienie hipoteki. Również dla wierzyciela nie ma znaczenia każda zmiana właściciela nieruchomości, gdyż w myśl prawa, każdy kolejny właściciel nieruchomości staje się dłużnikiem hipotecznym.

Sprawdzenie stanu prawnego działki na podstawie księgi wieczystej nie powinno nas zwalniać od sprawdzenia dokumentów na podstawie, których ujawniono wpisy w poszczególnych działach księgi wieczystej. Może się bowiem okazać, że pomimo nieujawnienia w księdze wieczystej, działka jest obciążona prawem służebności przesyłu bądź prawem dożywocia. W przypadku ujawnienia tego typu obciążeń należy mieć na uwadze, że obciążenia te pomimo nieujawnienia ich w księdze wieczystej nie znikają w momencie zakupu nieruchomości. Dzieje się tak dlatego, że prawa te są wyłączone spod działania rękojmi, co oznacza, że nabywca działki obciążonej np. prawem dożywocia czy służebności przesyłu nabywa daną nieruchomość (działkę) wraz z tym obciążeniem!

Przeczytaj: Księga wieczysta działki – jakie informacje zawiera?

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej

Istotnym dokumentem określającym stan prawny działki jest wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Wypis z rejestru gruntów przedstawia informacje takie jak:

• nazwę jednostki udostępniającej wypis,
• numer i nazwę obrębu ewidencyjnego, w którym położona jest działka, numer jednostki rejestrowej, udział (np. wspólny),
• dane właściciela/właścicieli działki z podaniem ich imion i nazwisk oraz numerów PESEL, adresu zamieszkania, także imion rodziców właściciela/właścicieli działki.

Dalsze szczegółowe informacje o działce podawane są w formie tabelarycznej. Do informacji tych należą:

• numer arkusza mapy, na której zlokalizowana jest działka,
• numer działki,
• adres administracyjny działki,
• położenie gruntów,
• numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
• symbol użytku,
• powierzchnia użytku w działce,
• oraz informacje o ujęciu działki w rejestrze zabytków.

Wyrys z mapy ewidencyjnej przedstawia położenie działki względem innych nieruchomości.

Oba w/w dokumenty stanowią podstawę do założenia księgi wieczystej. Dane ujęte w wypisie z rejestrów gruntów oraz wyrysie z mapy ewidencyjnej powinny być tożsame – zgodne z danymi ujętymi w Dziale I-O- „Oznaczenie nieruchomości” księgi wieczystej prowadzonej dla danej działki.

Istotnym jest również sprawdzenie – porównanie obszaru i przebiegu granic działki ujętych na wyrysie z mapy ewidencyjnej z obszarem i przebiegiem granic działki w terenie. Zdarza się bowiem, że przebieg granic ujęty na mapie jest różny od tego, który wskazuje nam zbywający działkę.

Pomimo, że dane Działu I-O nie tworzą stanu prawnego nieruchomości, ponieważ są tylko informacjami wtórnymi w stosunku do innych źródeł oraz nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, to jednak bez tych danych nie byłoby możliwości założenia księgi wieczystej.

Dokumenty „Wypis z rejestru gruntów i budynków” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej” można pozyskać na wniosek w siedzibie starostwa, na obszarze którego położona jest działka w dziale Ewidencji Gruntów i Budynków. Wniosek o przekazanie dokumentów w/w można złożyć za pomocą platformy EPUAP. Składając wniosek o pozyskanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów należy wykazać interes prawny żądania. Dowiedz się więcej: Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej – jak uzyskać?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy wydane dla działki

Istotnym dokumentem określającym stan prawny działki jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) opracowany dla kreślonego obszaru gminy bądź całej gminy. Szczegółowy tryb uchwalania MPZP określa ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.o.p.i.z.p.).

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. W dokumencie tym określa się przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego opracowany dla określonej gminy zawiera cześć graficzną opatrzoną w legendę oraz cześć opisową. Część opisowa planu stanowi treść uchwały Rady Gminy, natomiast część graficzna stanowi załącznik do części tekstowej planu.

Z treści mapy MPZP dowiemy się m.in. o tym:

• w jakich obszarach planuje się budowę domów jednorodzinnych a w jakich budynki wielorodzinne,
• które tereny przeznacza się na korytarze infrastruktury przemysłowej,
• jakiego typu obiekty są planowane na danym obszarze,
• które tereny przeznacza się do objęcia ochroną,
• które tereny przeznacza się pod budowę fabryki, a które np. pod posadowienie miejskiego czy gminnego wysypiska śmieci.

Na mapie MPZP poszczególne obszary rozgranicza się liniami i symbolami wraz z numeracją wyróżniającą te obszary z spośród innych terenów. Skróty nazw poszczególnych obszarów oraz linii rozgraniczających te obszary znajdziemy w części opisowej MPZP, jak i w załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. (poz. 2404) w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z treści części opisowej MPZP i graficznej MPZP oraz po analizie symboli i linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu ujętych na mapie dowiemy się m.in.:

• na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest dana działka oraz jakie działki i o jakim przeznaczeniu graniczą z np. „naszą” działką (przeznaczenie rolne, leśne, usługowe, produkcyjne itp.),
• jakie inwestycje typu: budowa drogi szybkiego ruchu, supermarketu, czy nawet farmy wiatrowej, są w najbliższym czasie planowane do realizacji w sąsiedztwie działki, którą chcemy nabyć,
• jaką kubaturę może mieć dom, który zamierzamy wybudować na „upatrzonej” działce, ile może mieć kondygnacji i jaką powierzchnię może zajmować,
• jaka może być szerokość frontu działki oraz powierzchnia działki,
• jaki dach może mieć dom, dwuspadowy czy płaski, w przypadku dachu dwuspadowego, jaki kąt nachylenia mogą mieć połaci dachu oraz w jakim kolorze mogą być dachówki;
• jakiego typu ogrodzenie może być wybudowane wokół domu i jak może ono być wysokie,
• czy na działce można posadowić budynek typu bliźniak czy typu szeregowego,
• czy działka znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej (jeżeli tak, to należy pamiętać, że projekt budynku musi być dostosowany do projektów istniejących już w okolicy),
• czy przebieg projektowanych ulic pozwala na posadowienie na niej budynku,
• jaką cześć działki gmina planuje przeznaczyć na cele komunikacyjne i czy po realizacji tej inwestycji na pozostałej części działki będzie można posadowić dom i czy nie będzie to kolidowało z zabudowa sąsiedzką; może się bowiem okazać, że sąsiad nie wyrazi zgody na tak bliskie sąsiedztwo,
• czy działka jest położona w strefie ochronnej, czyli w pasie terenu, na którym ze względu na ochronę np. wód, krajobrazu, rezerwatu przyrody, oczyszczalni ścieków, linii wysokiego napięcia, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych, obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy.

Ponadto, z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można się dowiedzieć, jakie na danym terenie obowiązują zagospodarowania terenu określające minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej.

Każdy, kto zamierza nabyć działkę, powinien zapoznać się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku starania się pozwolenie na budowę musi sprawdzić na jakie cele w MPZP przeznaczona jest działka, przy czym samo sprawdzenie nie wystarczy. Inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę musi przedłożyć wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to niezbędne, bowiem projekt domu nie może odbiegać od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Każdy ma prawo wglądu do planu ogólnego lub planu miejscowego oraz otrzymania z tych planów wypisów i wyrysów (Art. 30.1 u.o.p.i.z.p.).

Na dzień dzisiejszy z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można zapoznać się na kilka sposobów, tj.:

• skorzystać ze strony internetowej (SIP – Internetowy System Informacji Przestrzennej),
• pozyskać opinię o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w gminie; opinię na wniosek zainteresowanego wydaje wójt w obszarze, której jest położona działka,
• skorzystać z danych ujętych w Rejestrze Urbanistycznym.

W przypadku, gdy dla obszaru na którym położona jest działka, nie opracowano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestor może złożyć wniosek do odpowiedniego organu (np. gminy) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
3. teren ma dostęp do drogi publicznej;
4. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
5. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

Wniosek o wydanie „WZ” składa się do wójta, burmistrza albo prezydent miasta.

W decyzji „WZ” organ określa szczegóły dotyczące możliwej zabudowy, takie jak rodzaj budynku, jego wysokość czy odległości od granic działki.

W niniejszej części artykułu należy wspomnieć, że do dnia 1.01.2026 r. gminy będą zobowiązane do opracowania planu ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o które wydawane są decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Po tym czasie, wydanie przez gminę decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie trudniejsze, ponieważ będzie ono ograniczone do obszaru uzupełnienia zabudowy, ustalonego w planie ogólnym gminy.

Decyzje administracyjne dotyczące działki (np. pozwolenie na budowę)

Posiadając wiedzę o działce i możliwości jej zabudowy, właściciel działki może rozpocząć starania o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę to dokument wydawany przez starostę na wniosek właściciela działki. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć takie dokumenty jak:

• projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, jeżeli takie są wymagane,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Może się zdarzyć, że sprzedający działkę posiada już pozwolenie na budowę, nie oznacza to jednak, że po nabyciu działki jej nabywca będzie mógł przystąpić do budowy domu. Zgodnie z prawem, właściciel pozwolenia na budowę może przenieść to prawo na nabywcę działki – nowego inwestora tylko wówczas, gdy organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, nie będzie robił żadnych problemów i pod warunkiem, że nowy właściciel przejmie wszystkie warunki zawarte w wydanej decyzji i złoży w tej sprawie stosowne oświadczenie.

Nabycie działki z pozwoleniem na budowę nie wiąże nabywcy z koniecznością budowy domu jaki zamierzał wybudować sprzedający. Jednakże, jeżeli nowy właściciel w istotny sposób odstąpi od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, musi liczyć się z tym, że będzie on mógł rozpocząć budowę domu dopiero po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (Art. 36 a.1 ustawa Prawo budowalne).

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata.

Inne dokumenty określające stan prawny działki

Ważnym dokumentem określającym stan prawny działki jest zaświadczenie organu podatkowego o niezaleganiu w podatkach i opłatach.

Zaświadczenie, na wniosek osoby ubiegającej o taki dokument, wydaje organ podatkowy. Wnioskodawca musi legitymować się interesem prawnym w zakresie otrzymania takiego zaświadczenia.

Szczególne znaczenie ma tutaj dokument świadczący o niezaleganiu w podatku od nieruchomości. W myśl ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, zaległe podatki właściciela nieruchomości przechodzą na następcę prawnego. Co oznacza, że w przypadku, gdy sprzedającemu „uda” się zbyć nieruchomość – działkę, od której nie uiszczał podatku od nieruchomości, jej następca prawny, a więc nowy właściciel będzie zmuszony do uiszczenia zaległości, stanie się więc dłużnikiem organu podatkowego.

Kiedy potrzebna jest wiedza o stanie prawnym działki?

Wiedza o stanie prawnym działki jest niezbędna w przypadku nabywania działki oraz zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Podstawową czynnością każdego nabywcy działki powinno być sprawdzenie stanu prawnego działki w oparciu o dokumenty przedstawione w niniejszym artykule, takie jak:

• księga wieczysta prowadzona dla działki,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• decyzje administracyjne (pozwolenie na budowę),
• inne np. zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach i opłatach lokalnych.

Sprawdzenie stanu prawnego działki pozwala na zdobycie wiedzy o działce, która to wiedza może uchronić przyszłego potencjalnego nabywcę przed nabyciem działki np. o nieuregulowanym stanie prawnym bądź działki obciążonej prawami: dożywocia czy służebności drogi koniecznej. Są to jedne z wielu praw, które pomimo nieujawnienia ich w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, z dniem zmiany właściciela nieruchomości przechodzą na nabywcę!

Prawa, przeciwko którym rękojmia nie działa zostały ujęte w Art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Do praw tych należą:

• prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
• prawo dożywocia (przedmiotem zbycia w drodze umowy dożywocia może być nieruchomość gruntowa),
• służebność ustanowiona na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
• służebność drogi koniecznej albo ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
• służebność przesyłu.

Nieujawnienie w/w praw w księdze wieczystej powoduje, że przyszły nabywca działki – nieruchomości nabywa działkę wraz z tymi obciążeniami.

Z uwagi na działanie rękojmi, każdy potencjalny nabywca nieruchomości przed transakcją zakupu nieruchomości – działki, powinien dążyć do uzyskania od zbywcy oświadczenia, że nieruchomość nie jest obciążona w inny sposób niż wynikający z księgi wieczystej. Oświadczenie takie może posiadać następująca treść:

„Oświadczam, że nieruchomość nie jest obciążona służebnościami lub użytkowaniem, poza ujawnionymi w powyższej księdze wieczystej, ani umownym prawem pierwokupu bądź innymi prawami, nie jest przedmiotem umów zobowiązujących do jej zbycia, ani umów których przedmiotem byłoby zobowiązanie do jej zbycia w całości lub w części na rzecz osób trzecich, nie jest obciążona ani roszczeniami w rozporządzaniu , jak również nie jest przedmiotem dzierżawy ani najmu”. („Ustawa o księgach wieczystych hipotece oraz przepisy związane”, Heropolitańska/Tułodziecka, Hryćków-Mycka/Kuglarz).

Wiedza o stanie prawnym działki jest również niezbędna w przypadku starania się o udzielenie kredytu hipotecznego. Bank przed podjęciem decyzji o udzieleniu nam kredytu dokładnie zweryfikuje nie tylko wysokość i źródło naszych dochodów, ale również stan prawny działki, która zamierzamy nabyć. W przypadku gdy bank stwierdzi, że stan prawny działki jest nieuregulowany (niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym), nie możemy liczyć na pozytywną decyzję w sprawie kredytu.

Przeczytaj również: Co należy sprawdzić przed zakupem działki?

Podstawa prawna:

1. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zdjęcie: Fotolia