Służebność drogi koniecznej jest prawem, zgodnie z którym, jeżeli nieruchomość budowlana czy gruntowa nie posiada dostępu do drogi publicznej, to właściciel tej nieruchomości może żądać ustanowienia drogi, która będzie łącznikiem pomiędzy jego nieruchomością a drogą publiczną.
Znajdź numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Zobacz, jakie to proste!
Czym jest służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej regulują przepisy Ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W Art. 145. § 1 cytowanej ustawy czytamy:
„Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.
Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej.
Za drogę publiczną należy rozumieć drogę, której definicję zawarto w Ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Z definicji wynika, że droga publiczna jest drogą, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie lub innych przepisach szczególnych.
Z ustawy o drogach publicznych wynika, że nie każda droga jest drogą publiczną. Droga by mogła być drogą publiczną musi osiągnąć status drogi publicznej, co następuje poprzez nadanie jej odpowiedniej kategorii wymienionej w ustawie o drogach publicznych.
W jaki sposób ustanowić drogę konieczną?
Ustanowienie drogi koniecznej, tj. takiej drogi, która umożliwi dostęp nieruchomości do drogi publicznej, polega na ustanowieniu służebności drogi koniecznej.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej wymaga zawarcia stosownej umowy pomiędzy stroną władnącą a stroną zwaną służebną.
Stroną władnącą określa się właściciela nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej i zmierzającego do ustanowienia służebności drogi koniecznej.
Stroną służebną określa się właściciela nieruchomości przez które ma przebiegać droga konieczna, w praktyce stroną tą jest najczęściej sąsiad władnącego.
Polubowne ustanowienie służebności drogi koniecznej
Ustanowienie służebności drogi koniecznej nie stanowi problemu, jeżeli strony władnąca i służebna dojdą do porozumienia i ustanowienie służebności drogi koniecznej rozwiążą na drodze wzajemnego porozumienia. W takim przypadku wystarczającym będzie zawarcie stosownej umowy pomiędzy władnącym a służebnym.
Oczywiście umowę o ustanowieniu służebności drogi koniecznej strony powinny zawrzeć przed notariuszem. Treść umowy powinna zawierać:
- prawa i obowiązki stron – powinno być jasno określone, która ze stron przejmuje na siebie obowiązek utrzymania i naprawy drogi koniecznej,
- jasno wyrażoną wolę obciążonego dotyczącą ustanowienia służebności drogi koniecznej,
- określenie przebiegu drogi służebnej – mapa geodezyjna,
- ustalenie kosztu służebności – czynszu.
Sporządzona przez notariusza umowa służebności drogi koniecznej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej – Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia.
Przeczytaj: Księga wieczysta działki – jakie informacje zawiera?
Sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej
W sytuacji, gdy strony nie dojdą do porozumienia odnośnie ustanowienia służebności drogi koniecznej, sprawę w tej kwestii rozstrzyga właściwy dla miejsca położenia nieruchomości sąd rejonowy.
Wniosek w sprawie ustanowienia drogi koniecznej do sądu rejonowego składa strona władnąca (właściciel nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej). We wniosku do sądu o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga.
Sąd przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej może przeprowadzić oględziny nieruchomości, przez które ma przebiegać droga konieczna, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.
Koszty ustanowienia drogi koniecznej
Koszty ustanowienia drogi koniecznej obciążają w całości stronę władnącą.
Do podstawowych kosztów związanych z ustanowieniem służebności drogi koniecznej należą:
- opłata sądowa,
- czynsz ustanowiony przez rzeczoznawcę majątkowego (opłata stała),
- wynagrodzenie rzeczoznawcy majątkowego.
Podstawą opłaty stałej – czynszu, może być np. koszt utraconych korzyści z tytułu obniżenia wartości nieruchomości służebnej.
Niezależnie od powyżej przedstawionych sposobów ustanowienia drogi koniecznej możliwe jest również powstanie służebności w wyniku decyzji administracyjnej wydanej na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).
Kiedy wygasa służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej samoistnie wygasa i może być wykreślona z księgi wieczystej w następujących przypadkach:
1. Ustanowiona służebność drogi koniecznej stała się zbędna. Uprawniony do korzystania z drogi koniecznej uzyskał dostęp do drogi publicznej poprzez wybudowanie drogi gminnej.
Może się zdarzyć, że ustanowiona jakiś czas temu służebność drogi koniecznej, poprzez wybudowanie drogi w sąsiedztwie władnącego stała się zbędna, a wprowadzone do księgi wieczystej wpisy, z chwilą ustanowienia służebności drogi koniecznej w niej pozostały.
Powstała sytuacja pozwala na wykreślenie z księgi wieczystej służebności drogi koniecznej.
Aby jednak do tego doszło, służebny musi złożyć w tej sprawie stosowny wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu służebności drogi koniecznej. Wniosek powinien być poświadczony przez notariusza. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie władnącego o zrzeczeniu się służebności gruntowej drogi koniecznej również z podpisem notarialnie poświadczonym
Właściciel nieruchomości obciążonej, posiadając dokument – zrzeczenie się prawa do korzystania z drogi służebnej, może w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, złożyć wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej służebności drogi koniecznej.
2. Wygaśnięcie służebności gruntowej.
Zgodnie z przepisami Ustawy – Kodeks cywilny, Art. 293:
„Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonania przez lat dziesięć”.
Sytuacja taka może mieć miejsce, kiedy stan prawny ujęty w księdze wieczystej jest niezgodny ze stanem rzeczywistym. Tak więc, jeżeli w księdze wieczystej widnieje wpis o służebności drogi koniecznej, a w terenie służebność ta w żaden sposób nie jest wykonywana musi dojść do wykreślenia z księgi wieczystej dokonanego wpisu.
Aby mogło do tego dojść jedna ze stron służebności drogi koniecznej musi złożyć do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości powództwo o usunięcie zaistniałej niezgodności. Powodem w sprawie jest właściciel nieruchomości obciążonej, a pozwanym – władnący, czyli właściciel nieruchomości, dla której została ustanowiona służebność drogi koniecznej, obecnie wygasłej.
Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Art. 246, oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej przez władnącego.
Prawomocne orzeczenie sądu w tej sprawie stanie się podstawą do złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu o służebności drogi koniecznej.
Przeczytaj: Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
- Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
Zdjęcie: Unsplash.com