Służebność osobista mieszkania – co oznacza i jak ją ustanowić?

Służebność osobista polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (Art. 296 Kodeks cywilny). Może to być np. prawo przechodu i przejazdu przez nieruchomość przez konkretną osobę ujawnioną z imienia i nazwiska. W praktyce najczęściej spotykaną służebnością jest służebność osobista mieszkania polegająca na prawie do zamieszkiwania określonego pokoju i pomieszczeń do niego przynależnych.

Ustanowienie prawa służebności osobistej mieszkania następuje w wyniku zawarcia umowy pomiędzy właścicielem mieszkania a służebnikiem.

Służebność mieszkania jest najczęściej praktykowana w przypadku darowizny mieszkania bądź przekazania w spadku gospodarstwa rolnego.

Czym jest służebność osobista mieszkania?

Służebność osobista mieszkania polega na prawie do zamieszkania, rozumianym jako prawie do zajmowania określonego pomieszczenia, pokoju oraz pomieszczeń przynależnych, przysługującym konkretniej osobie ujawnionej z imienia i nazwiska, zwanej służebnikiem.

Prawo służebności mieszkania powstaje z chwilą złożenia oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności mieszkania.

„Umowa służebności mieszkania może być zastąpiona orzeczeniem sądu, ale tylko wtedy, gdy ten kto zobowiązał się do ustanowienia służebności uchyla się od zawarcia umowy albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności przez sąd (Wyrok Sądu Najwyższego z 23 listopada 2018 r. sygn. akt II CSK 682/170). Art. 296 k.c. nie stanowi samodzielnej podstawy do objęcia nieruchomości służebnością wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości”.

Celem ustanowienia służebności osobistej mieszkania jest zabezpieczenie osobistych potrzeb uprawnionego oraz jego domowników.

W praktyce do ustanowienia prawa służebności mieszkania dochodzi najczęściej w przypadku, gdy rodzice przekazują swoje mieszkanie w formie darowizny dzieciom i zastrzegają sobie prawo mieszkania i korzystania z określonego pokoju oraz ściśle określonych pomieszczeń przynależnych do mieszkania takich jak: łazienka, piwnica, strych czy pralnia.

Taka forma pozyskania mieszkania posiada bardzo istotne znaczenie społeczne, ponieważ zaspakaja potrzeby mieszkaniowe wielu osób.

Funkcja służebności osobistej mieszkania sprowadza się do sfery alimentacyjnej.

Nie jest możliwe ustanowienie służebności osobistej mieszkania jako ograniczonego prawa rzeczowego na innym ograniczonym prawie rzeczowym, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jakie prawa i obowiązki posiada osoba, na rzecz której ustanowiono służebność mieszkania?

Zakres służebności, tj. prawa i obowiązki służebnika, określa umowa zawarta pomiędzy służebnikiem a właścicielem mieszkania sporządzona w oparciu o ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.).

W myśl Art. 298. k.c. zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych, zatem prawo to ma charakter alimentacyjny.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, służebnik ma prawo do zamieszkania w ściśle określonym pokoju przynależnym do konkretnego mieszkania lub w domu jednorodzinnym, np. do zamieszkania w pokojach znajdujących się na parterze tego domu.

Służebnik ma prawo do przebywania w pomieszczeniach wspólnych dla wszystkich mieszkańców budynku, takich jak: suszarnia, rowerownia, strych pod warunkiem, że nie są one przypisane do konkretnego właściciela.

Służebnik może również korzystać z urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (Art. 302).

Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Decyzja o przyjęciu do mieszkania małżonka, dzieci oraz innych osób wymienionych w ustawie, nie wymaga zgody właściciela mieszkania ani też zawarcia odpowiedniej umowy. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (Art. 301 § 1 k.c.).

W umowie można postanowić, że po śmierci uprawnionego – służebnika, służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Służebności mieszkania nie można sprzedać, zapisać w spadku, darować ani przenieść uprawnień do jej wykonywania w trakcie trwania.

Służebność osobista może się też składać na treść umowy dożywocia lub stanowić treść prawa dożywocia (Art. 908 § 2 k.c.). Przy czym, jeżeli w umowie takie zastrzeżenie nie zostanie dokonane, służebność wygaśnie najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego.

Uprawniony z tytułu służebności powinien dokładać się do opłat za wszystkie media typu: prąd, gaz, czy tv (jeżeli korzysta). Zapis odnoszący się do ponoszenia wybranych opłat powinien wynikać wprost z umowy.

Osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, ma też określone obowiązki w zakresie normalnego współżycia związanego z zachowaniem miru domowego, a więc m.in. sprzątanie. Czynności te również powinny być zapisane w umowie.

Z uwagi na alimentacyjny charakter służebności osobistej mieszkania, prawo to nie może zostać całkowicie zniesione, a jedynie zamienione na rentę. W myśl ustawy Kodeks cywilny, właściciel nieruchomości może żądać zamiany służebności na rentę w przypadku rażących uchybień służebnika przy korzystaniu z mieszkania – np. niszczenia mienia wspólnego czy częstego zakłócania spokoju mieszkańców.

Wysokość wypłacanej renty określa sąd na podstawie tzw. wartości służebności. Z uwagi na brak konkretnej metody na jej obliczanie, sąd może skorzystać z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn bądź porównać wartość nieruchomości przed i po zniesieniu służebności. Ustaloną przez sąd rentę, właściciel nieruchomości będzie zobowiązany wypłacać byłemu służebnikowi do wygaśnięcia służebności osobistej mieszkania.

Jak ustanawiana jest służebność osobista mieszkania?

Źródłem ustanowienia służebności osobistej mieszkania może być umowa w formie aktu notarialnego, orzeczenie sądu lub decyzja administracyjna.

Forma umowy ustanawiającej służebność osobistą mieszkania powinna być zgodna z treścią Art. 245. § 2 k.c., z późn. zm., którego treść brzmi:

”Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który to prawo ustanawia”.

Oznacza to, że oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Oświadczenie woli drugiej strony, tj. strony na rzecz której jest ustanawiane prawo służebności może być złożone w dowolnej formie.

Warto nadmienić, że samo ustanowienie służebności nie wymaga obecności dwóch stron u notariusza, wystarczy właściciel nieruchomości, który musi jednak dysponować danymi służebnika.

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania może też być zawarte w akcie notarialnym wraz z transakcją nabycia-zbycia nieruchomości. Wówczas w akcie notarialnym, notariusz umieści wniosek o wpis prawa służebności do Działu III księgi wieczystej.

W umowie dotyczącej ustanowienia służebności mieszkania określa się w sposób niebudzący wątpliwości:

• pomieszczenia, których będzie dotyczyła służebność, np. pokój od strony północnej, możliwość korzystania z kuchni i łazienki, pralni, piwnicy czy strychu;
• partycypację w kosztach remontów części wspólnych mieszkania;
• obowiązek uiszczania przez służebnika płatności za energię, wodę, TV itp.;
• sprzątanie zajmowanego mieszkania.

Pomimo, że nie ma obowiązku ujawniania służebności osobistej w treści księgi wieczystej nieruchomości, to jednak ujawnienie tego prawa w Dziale III księgi wieczystej ma bardzo doniosłe znaczenie. Służebność osobista mieszkania ujawniona w treści księgi wieczystej jest chroniona rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Brak ujawnienia służebności osobistej mieszkania w Dziale III księgi wieczystej, pozbawia ją tej ochrony, nawet wówczas, gdy służebność ta jest dożywotnia (nie mylić z prawem dożywocia).

Jaki jest koszt ustanowienia służebności osobistej mieszkania?

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania wymaga od właściciela nieruchomości złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. Sporządzenie aktu notarialnego przez notariusza dot. ustanowienia służebności osobistej mieszkania związane jest z poniesieniem kosztów takich jak:

1. Taksa notarialna, której wysokość jest uzależniona od wartości służebności podanej przez właściciela.

Zgodnie z § 3 Rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, maksymalna stawka wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł,
• a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

2. Do obliczonej kwoty taksy notarialnej należy doliczyć:

• podatek VAT w wysokości 23% od taksy notarialnej wyliczonej w/w sposób,
• koszty wypisów aktu notarialnego – taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (+ podatek VAT w wysokości 23%) za każdą rozpoczętą stronę,
• opłaty sądowe dotyczące wniosku o wpis służebności osobistej mieszkania (ograniczonego prawa rzeczowego) do księgi wieczystej nieruchomości – 200 zł,
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) zostaje wyliczony zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia odpłatnej służebności – 2% od wartości transakcji.

Kiedy wygasa służebność osobista mieszkania?

Służebność osobista mieszkania wygasa najpóźniej w momencie śmierci służebnika.

Służebność osobista jako prawo niezbywalne nie może być dziedziczone. Tak więc, po śmierci służebnika nikt nie może po nim dziedziczyć. Prawo służebności osobistej mieszkania nie wchodzi również w skład spadku.

Jak znieść służebność osobistą mieszkania?

Służebność mieszkania jako ograniczone prawo osobiste posiadające charakter alimentacyjny (ewentualne zniesienie uprawnienia powoduje pogorszenie sytuacji życiowej służebnika) nie może zostać zniesione.

Jednakże w sytuacji, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, np. permanentnie zakłóca spokój mieszkańców, niszczy mienie bądź nie wywiązuje się z zawartej umowy o ustanowienie służebności mieszkania, właściciel nieruchomości może żądać zamiany służebności na rentę (Art. 303 k.c.). Wysokość renty określa sąd. Z uwagi na brak konkretnej metody wyliczenia wysokości renty, sąd może określić jej wysokość poprzez porównanie wartości nieruchomości przed i po zniesieniu uprawnienia lub skorzystać z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Różnica między służebnością mieszkania a umową dożywocia

Służebności osobistej mieszkania nie można mylić z prawem dożywocia. Oba prawa różni nie tylko tryb ich wykonywania, ale przede wszystkim różna podstawa prawna.

Prawo służebności osobistej mieszkania określa Art. 296 k.c., natomiast prawo dożywocia określa Art. 908 k.c.

Umowa o dożywocie jest umową, na mocy której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Z braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a w przypadku śmierci sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Uprawniony z tytułu prawa dożywocia zwany jest „dożywotnikiem”.

Natomiast służebność osobista mieszkania polega na prawie do zamieszkania, tj. zajmowania określonego pokoju wraz z pomieszczeniami sanitarnym (łazienka, WC) z możliwością dostępu do pomieszczeń wspólnych mieszkania (domu jednorodzinnego). Uprawniony z tytułu służebności mieszkania zwany jest „służebnikiem”.

Zarówno ”służebnik”, jak i „dożywotnik”, mają prawo do zamieszkiwania w określonym mieszkaniu z tą różnicą, że ten pierwszy posiada konkretnie wyznaczony pokój i części wspólne do przebywania, natomiast dożywotnik może korzystać z wszystkich pomieszczeń określonego mieszkania, domu jednorodzinnego i czuć się w nim jak domownik.

Zasadniczą różnicą pomiędzy prawem służebności osobistej mieszkania a prawem dożywocia jest obowiązek właściciela wobec służebnika i wobec dożywotnika.

Na właścicielu nieruchomości obciążonej prawem dożywocia ciąży obowiązek zapewnienia uprawnionemu dożywotniego utrzymania, obejmującego konieczność dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie, a w przypadku śmierci dożywotnika, właściciel nieruchomości powinien mu sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Dożywotnik posiadając wymienione prawa powinien czuć się na nieruchomości jako pełnoprawny domownik.

Natomiast w przypadku służebności osobistej mieszkania, właściciel nieruchomości obciążonej tym prawem nie jest zobowiązany do utrzymania służebnika, lecz jedynie zobowiązany jest do udostępnienia mu pokoju do zamieszkania oraz pomieszczeń socjalnych (np. łazienka), bez których zamieszkanie byłoby niemożliwe.

W obu przypadkach istnieje możliwość zamiany nabytych uprawnień na rentę, jednak jest to możliwe do zrealizowania tylko na drodze sądowej.

Do powstania dożywocia nie jest potrzebny wpis w Dziale III księgi wieczystej. Prawo to powstaje z chwilą zawarcia umowy o dożywocie, niezależnie od wpisu.

Oba prawa, tj. prawo dożywocia oraz prawo służebności osobistej mieszkania, wygasają najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionych.

W odróżnieniu od dożywocia, które jest nieodpłatne, służebność osobista mieszkania może być odpłatna oraz nieodpłatna.

W przypadku ustalenia w umowie (akcie notarialnym) służebności nieodpłatnej, służebnik nie ponosi żadnych kosztów związanych z korzystaniem z mieszkania oraz znajdujących się w mieszkaniu mediów.

Natomiast, jeżeli w umowie o ustanowienie służebności postanowiono, że służebność jest służebnością odpłatną, wówczas służebnik jest zobowiązany do ponoszenia opłat z tyt.:

• kosztów ubezpieczenia mieszkania,
• partycypacja w podatkach i opłatach,
• kosztów utrzymania i korzystania z mediów (radio, tv, internet),
• kosztów funduszu remontowego,
• kosztów ogrzewania mieszkania,
• opłat za pobór wody,
• opłat za wywóz nieczystości i inne.

W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia bądź prawem służebności ostateczna wartość nieruchomości jest zawsze niższa od wartości nieruchomości nie obciążonej tymi prawami.

Co ważne, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, nabywa tę nieruchomość z istniejącym obciążeniem, a więc nie tylko nabywa daną nieruchomość i staje się jej właścicielem, ale także przejmuje obowiązki byłego właściciela wobec dożywotnika. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylać się od wypełniania obowiązków wobec dożywotnika, ani też nie może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (Art.7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Nabywca nieruchomości obciążonej prawem służebności osobistej mieszkania i niewpisanej do księgi wieczystej tej nieruchomości, nabywa tę nieruchomość bez obciążenia, sprzedaż bowiem powoduje wygaśnięcie służebności osobistej mieszkania i utratę przez służebnika jego praw. Aby uniknąć tak przykrych niespodzianek wskazane jest ujawnianie w Dziale III księgi wieczystej wszystkich ograniczonych praw rzeczowych, bowiem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa tylko przeciwko prawom wymienionym w Art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wśród których ustawodawca umieścił m.in. „prawo dożywocia”, natomiast nie umieścił w tym przepisie „służebności osobistej mieszkania”.

W świetle powyższego, nabywca nieruchomości z rynku wtórnego powinien dokładnie sprawdzić wpisy ujawnione w treści księgi wieczystej, a także dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości. Istotne będzie uzyskanie od zbywającego oświadczenia, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń.

Przeczytaj: Dożywotnia służebność mieszkania – co oznacza ten wpis

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Art. 296 – 305.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z 23 listopada 2018 r. sygn. akt II CSK 682/170.
4. Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 sierpnia 2020 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
5. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz.” – Heropolitańska/Tułodziecka, Hryćków-Mycka/Kuglarz.

Zdjęcie: Unsplash.com