Wykreślenie hipoteki bez zgody wierzyciela

Wkreślenie hipoteki z księgi wieczystej bez zgody wierzyciela nie jest niemożliwe. W sytuacji, gdy hipoteka wygasła na skutek spłacenia długu zabezpieczonego hipoteką, a wierzyciel odmawia wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej bądź uchyla się od wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, wówczas właściciel może domagać się wykreślenia hipoteki w drodze powództwa na podstawie Art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.o.k.w.h.).

Z chwilą, gdy dłużnik spłacił swój dług zabezpieczony hipoteką, hipoteka wygasa, lecz wpis dotyczący hipoteki ujęty w Dziale IV księgi wieczystej nie znika (sam). Powstała sytuacja prawna powoduje, że stan prawny ujawniony w treści księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Pozostawienie wpisu hipoteki w treści księgi wieczystej, pomimo jej wygaśnięcia, podważa zasadę wiarygodności ksiąg wieczystych polegającą na tym, że „domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (Art. 3 u.o.k.w.h).

Zgodnie z obowiązującymi przepisami ujętymi w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece obalenie domniemania wynikającego z wpisu hipoteki w księdze wieczystej pomimo jej wygaśnięcia może nastąpić w trybie Art. 10 cytowanej ustawy, w myśl, którego:

„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

Zatem osoba, która spłaciła swój dług zabezpieczony hipoteką, a wierzyciel odmawia wydania zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, może domagać się w Sądzie Rejonowym uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie Art. 10, ust. 1 i w związku z Art. 31 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

W myśl Art. 10 u.o.k.w.h, roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest wskazane w następujących przypadkach:

• istniejące prawo nie jest wpisane do księgi wieczystej, np. do księgi wieczystej nie został wpisany drugi małżonek jako współwłaściciel nieruchomości, pomimo że nieruchomość została nabyta w czasie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej, bądź nie wpisano do księgi wieczystej jednego ze współwłaścicieli spółki cywilnej;
• hipoteka obciążająca nieruchomość wygasła wskutek zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności, ale wierzyciel odmawia dokonania czynności potrzebnych do jej wykreślenia z księgi wieczystej;
• prawo jest wpisane do księgi wieczystej błędnie, np. pomimo że nieruchomość należy tylko do majątku osobistego jednego ze współmałżonków, bądź prawo jest wpisane błędnie np. została wpisana do księgi wieczystej niewłaściwa wielkość udziału we wspólności nieruchomości w częściach ułamkowych;
• w księdze wieczystej jest wpisane nieistniejące obciążenie, np. w księdze wieczystej zostało wpisane dożywocie, podczas gdy nieruchomość ujęta w danej księdze wieczystej została obciążoną dożywotnią służebnością mieszkania, bądź w księdze wieczystej zostało wpisane nieistniejące obciążenie, np. obciążenie hipoteką nieruchomości stanowiącą wspólność majątkową małżeńską bez zgody jednego ze współmałżonków.

Uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujętego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może dotyczyć Działu I księgi wieczystej z uwagi na to, że stan prawny nieruchomości odnosi się do praw wpisanych w Działach II, III i IV księgi wieczystej.

Przeczytaj: Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?

Procedura składania pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w celu wykreślenia hipoteki

Powództwo o usuniecie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujętym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba na rzecz, której wpis ma nastąpić albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej (Art. 6262 k.p.c.).

Na podstawie Art. 10 u.o.k.w.h. sąd nie może podjąć czynności z urzędu.

W sytuacji, gdy hipoteka obciążająca nieruchomość wygasła wskutek zaspokojenia wierzyciela (dłużnik spłacił swój dług), a wierzyciel odmawia dokonania czynności potrzebnych do jej wykreślenia, dłużnik, właściciel nieruchomości (właściciel wyodrębnionego lokalu, użytkownik wieczysty bądź uprawniony) może wytoczyć pozew do sądu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Pozew, jak każde pismo procesowe, powinien spełniać warunki określone w Art. 126 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.). W przypadku złożenia pozwu o uzgodnienie stanu prawnego ujętego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy wskazać w tym pozwie następujące kwestie:

1. oznaczenie sądu, do którego jest skierowany – nazwę Sądu Rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta ujęta w pozwie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
2. imiona i nazwiska lub nazwy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
3. numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której istnieje wpis hipoteki niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
4. oznaczenie rodzaju pisma – w tej części należy wpisać „Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym”;
5. osnowę wniosku lub oświadczenia – należy w formie opisowej przedstawić stan rzeczywisty, z którego będzie wynikało, dlaczego powód domaga się uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
6. w przypadku, gdy jest to konieczne do rozstrzygnięcia, co do wniosku lub oświadczenia – wskazanie faktów, na których strona opiera swój wniosek lub oświadczenie, oraz wskazanie dowodu na wykazanie każdego z tych faktów. W pozwie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powód musi udowodnić, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest inny niż ujawniony w treści księgi wieczystej;
7. podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
8. wymienienie załączników;
9. dołączenie wymienionych załączników do pozwu.

Ponadto, pozew w sprawie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinien spełniać warunki określone w Art. 187 k.p.c., a w szczególności wskazanie faktów, na których powód opiera swoje żądanie oraz informację, czy powód podjął próbę uzyskania od wierzyciela zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jeżeli tak, to do pozwu należy dołączyć w formie załącznika dane pismo oraz pismo odmawiające takiej zgody.

Powód powinien również wskazać sposób usunięcia niezgodności, która ma być wpisana do księgi wieczystej. W tym przypadku powód powinien żądać usunięcia – wykreślenia wpisu hipoteki obciążającej daną nieruchomość i dokonania prawidłowych wpisów. Przez polecenie „dokonanie prawidłowych wpisów” należy rozumieć wykreślenie hipoteki albowiem w myśl Art. 6268 § 7 „wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie”.

Opłaty sądowe od pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

W pozwie dotyczącym uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powód obowiązany jest podać wartość przedmiotu sporu (Art. 19 § 2 oraz Art. 126(1) § 1 k.p.c.).

Pozew o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym podlega opłacie stałej w wysokości określonej w Art. 13. 1. ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w wypadku wartości przedmiotu sporu nie wyższej niż 20 000 zł.

Gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa sumę 20 000 zł, lecz nie jest wyższa od 40 000 zł pozew podlega opłacie stosunkowej.

Natomiast w sprawach o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej ponad 40 000 złotych pobiera się opłatę stałą w kwocie 2 000 złotych (Art. 13c pkt. 1 u.k.s.c.).

Postępowanie sądu w sprawie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – orzeczenie sądu

Złożony w Sądzie Rejonowym pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym podlega badaniu formalnemu.

Jeżeli pozew nie spełnia wymagań określonych prawem, Sąd odrzuca złożony pozew do czasu uzupełnienia go. Jeżeli Sąd uzna, że pozew spełnia wymagania prawne, pozew zostaje poddany postępowaniu dowodowemu. Po zamknięciu rozprawy, Sąd wydaje wyrok. Wyrok Sądu może oddalić złożone powództwo bądź je uwzględnić.

W sprawie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym spowodowanej wygaśnięciem hipoteki i brakiem zgody wierzyciela na jej wykreślenie, wyrok Sądu w sprawie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinien doprowadzić do aktualnego stanu prawnego przez polecenie Sądu wpisania nowego prawa.

W danym przypadku, wpisem będzie wykreślenie istniejącego prawa, jakim jest hipoteka, która wygasła na skutek spłaty zadłużenia (Art. 6268 § 7 ustawy z dnia z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego).

Sąd wieczystoksięgowy jest związany prawomocnym wyrokiem Sądu wydanym na podstawie Art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i nie może odmówić dokonania wpisu wskazanego w tym orzeczeniu.

Po otrzymaniu prawomocnego wyroku Sądu, powód może wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej powinien być złożony na formularzu KW-WPIS.

Do wniosku KW-WPIS należy dołączyć prawomocne orzeczenie Sądu, które stanowi podstawę dokonania wpisu (wykreślenia) do księgi wieczystej. Wniosek o wpis do księgi wieczystej podlega opłacie, a dokument opłaty powinien stanowić załącznik do wniosku.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
3. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz”, S. Rudnicki.
4. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz ” – Heropolitańska, Tułodziecka, Hryćków-Mycka, Kuglarz.

Zdjęcie: Pixabay.com